פסק דין בעליון שדחה ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי ליתן צו אכיפה על הסכם מכר מקרקעין

ספרות:

ג' שלו, דיני חוזים – החלק הכללי

חקיקה שאוזכרה:

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: סע'  2, 5

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: סע'  8

תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984: סע'  72(ב)

השופט י' דנציגר:

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בה"פ 50898-01-11, שניתן ביום 11.9.2013 על-ידי השופטת ב' בר-זיו.

רקע

1. המערער 1 ואחיו (להלן: המנוח), הם הבעלים הרשומים של מחציתו של נכס הכולל מגרש ובית מגורים בגוש 11291, חלקה 70, מגרש 480 במושבה זיכרון יעקב (להלן: הנכס). המערער 1 לא התגורר בישראל בתקופה הרלבנטית לתביעה והוא הסמיך את המנוח לפעול בשמו ומטעמו. המערערים 5-2 הם עזבונו של המנוח.

2. בין המנוח לבין המשיבה נערכו בשנת 2005 מגעים למכירת הנכס. על רקע זה נערך מסמך שכותרתו "הצעת רכישה", הוא המסמך אשר עומד במוקד המחלוקת (להלן: מסמך הצעת הרכישה). עובר לחתימה על מסמך הצעת הרכישה נפגשו המנוח והמשיבה וגיבשו הסכמות ביניהם. בין היתר סוכם, ככל הנראה משיקולי מס, כי העסקה תבוצע באופן שבו ההסכם הפורמלי ייחתם רק לאחר שבניית בית המגורים בנכס תסתיים, וכי התמורה שתשולם במועד זה תהא 380,000$. עוד הוסכם, כי עד לאותו השלב תוכל המשיבה לתכנן ולפעול לבניית בית המגורים בנכס לפי רצונה, והמנוח ישלם עבור עבודות הבניה והחומרים. לבסוף, הצדדים הסכימו כי דודתה של המשיבה היא שתחתום על מסמך הצעת הרכישה במקומה. בהתאם לאמור, חתמה דודתה של המשיבה ביום 4.7.2005 על מסמך הצעת הרכישה. למסמך צורף נספח, אשר כונה "טיוטת חוזה המכר" (להלן: טיוטת חוזה המכר). בטיוטת חוזה המכר נקבעו כל תנאי העסקה, למעט שמות הצדדים, התמורה והמועדים. טיוטת חוזה המכר לא נחתמה על-ידי המנוח, אך נושאת את חתימת דודתה של המשיבה בראשי תיבות.
3. הגרסה העובדתית של המשיבה הייתה כי מסמך הצעת הרכישה היה למעשה הסכם מחייב, וכי העובדה שדודתה חתמה על המסמך ולא היא נועדה "להרחיק סיכונים" שמא תיחשב העסקה כעסקת מכר שתחייב את המוכרים לשלם מס כבר באותו המועד. המשיבה הוסיפה, כי בהתאם להבנה זו פעלו היא והמנוח לקיום ההסכמות, כאשר בין היתר, היא העבירה סכום של 20,000$ כפיקדון להבטחת ביצוע העסקה בידי בא-כוח המנוח (סכום זה לא הוחזר למשיבה עד היום); בחרה אדריכלית אשר תכננה את הבית לפי דרישותיה; וכן בחרה מפקח על עבודות הבניה, אשר החלו להתבצע בשנת 2007. המשיבה הוסיפה כי המנוח נשא בכל עלויות הבניה, אלא שבשלהי שנת 2009, כאשר הבניה הייתה לקראת סיום, נפטר המנוח. ממועד זה, סירבה אלמנת המנוח לדבר עם המשיבה, וכך למעשה השלמת העסקה טורפדה. בחלוף כשנה, הגיע המערער 1, אחיו של המנוח והבעלים המשותפים עמו בנכס, לישראל. בפגישה שנערכה בין המערער 1 וגורמים נוספים מטעם המערערים, לבין המשיבה, התכחשו המערערים לעסקה, וגרסו שמסמך הצעת הרכישה כלל אינו מהווה הסכם מכר מחייב.

4. המערערים גרסו כי מסמך הצעת הרכישה כשמו כן הוא – מדובר בהצעה בלבד ולכל היותר הסכם "ג'נטלמני" או הסכם "אופציה", כאשר המנוח לא התחייב בשום שלב למכור את הנכס. המערערים הסבירו כי לכל היותר המסמך נועד "לשריין" מחיר מינימום לנכס כדי שהמנוח לא יפסיד מירידת ערך לאחר שישקיע כספים בבניה. נטען, כי מסקנה זו מתחייבת גם מהאמור בסעיף 2(ד) למסמך הצעת הרכישה, בו נכתב כי קיבול ההצעה יהא רק לאחר משלוח מכתב רשום למשיבה. עוד נטען, כי העובדה שטיוטת חוזה המכר לא נחתמה, ולא צוינו בה מחיר העסקה, תנאי התשלום ושמות הצדדים, מעידה כי לא נכרת הסכם מחייב. המערערים הדגישו, כי עלויות הבניה הכוללות הסתכמו בסך של 482,000$, כאשר המשיבה לא נשאה בעלויות אלא רק המנוח. בנסיבות אלה, הם גרסו, בלתי ייתכן שהמנוח הסכים למכור את הנכס במחיר נמוך מסכום זה בתוספת עלות הקרקע, שככל שניתן להבין הוערכה בסך של 200,000$. לבסוף טענו המערערים, כי התנהלות המשיבה נגועה בחוסר תום-לב, כאשר נטען כי אף לשיטתה לא נכרת בין הצדדים הסכם מחייב בשלב כלשהו.

           על רקע מחלוקת זו הגישה המשיבה לבית המשפט המחוזי תביעה למתן סעד הצהרתי אשר יורה על אכיפת הסכם המכר.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

5. בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת המשיבה, בקבעו כי בינה לבין המנוח נכרת הסכם מחייב. מסקנתו זו בוססה על ראיות שהוצגו לפניו ועל עדים שנשמעו בהליך. כמו כן, מסקנה זו בוססה, בין היתר, על הפרשה שנדונה ברע"א 3160/08 מזר נ' גאון חברה לבנין והשקעות בע"מ (28.6.2009), (להלן: עניין מזר), בה קבע השופט ח' מלצר כי בהיעדר "נוסחת קשר מדויקת" אשר ניתן ללמוד ממנה על כוונת הצדדים לכרות ביניהם הסכם מחייב, ניתן להיעזר במספר אינדיקציות כדי לבחון את מהותו של ההסכם שנחתם, לרבות קיומה של "מקדמה"; קיומו של "מפרט"; ו"התנהגות הצדדים". נאמר כי בענייננו אינדיקציות אלה מתקיימות, שכן המשיבה העבירה למנוח מקדמה; מתקיימת דרישת ה"מפרט", כפי שנלמד מכך שהמשיבה הורשתה לתכנן בעצמה את המבנה שיוקם על הנכס; ולבסוף, התנהגות הצדדים מלמדת על ידיעתם והסכמתם על מכלול הפרטים המרכזיים בעסקה ביניהם, באופן שמוביל למסקנה חד-משמעית כי התקיימו דרישות גמירת הדעת והמסוימות הנדרשות לשכלול הסכם מחייב, בהתאם לאמור בסעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). בית המשפט הוסיף וקבע, כי העובדה שהצדדים הישירים לעסקה אינם חתומים על המסמכים אינה גורעת בנסיבות העניין מתוקפן המשפטי של ההסכמות החוזיות, כיוון ש"זעקת ההגינות" מחייבת לאוכפן, וזאת בהתבסס על ההלכה שנקבעה בע"א 986/93 קלמר נ' גיא פ"ד נ(1) 185, 197 (1996), (להלן: עניין קלמר).
6. בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי בנסיבות העניין ראוי להורות על מתן סעד של אכיפת ההסכם. במסגרת זו נדחו טענות שונות אותן העלו המערערים לפיהן בכל מקרה אין להורות על אכיפה, בשל שינוי נסיבות, ביטול ההסכם על-ידי המשיבה והעובדה כי מדובר בהסכם בלתי חוקי. לעניין הטענה בדבר שינוי הנסיבות; נקבע כי לכל היותר מדובר במקרה של "טעות בכדאיות העסקה", ובכך אין כדי ללמד על היעדר הצדקה לאכוף את ההסכם. לעניין הטענה בדבר אי-החוקיות הגלומה בהסכם; נקבע כי טענה זו סותרת את הגרסה העקבית של המערערים לפיה המנוח ביקש שלא לשלם מס "באמת ובתמים" ולכן לא נקשר כלל בהסכם מחייב. גם הטענה כי המשיבה ביטלה מיוזמתה את ההסכם נדחתה, במישור העובדתי. נוכח האמור הורה בית המשפט על אכיפת ההסכמות החוזיות בין הצדדים. אשר לאופן האכיפה; נקבע כי בנסיבות העניין ראוי להורות על "אכיפה בקירוב", לפי הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, באופן שבו שווי המגרש יישאר כפי שהוסכם (200,000$), בעוד שעלות הבניה תיקבע בהחלטה משלימה עתידית, לאחר שהמערערים יגישו לבית המשפט פירוט מדויק של עלויות הבניה בפועל, כתימוכין לעמדתם שהוצגה בהליך.

טענות הצדדים

7. המערערים טוענים – באמצעות בא-כוחם עו"ד יצחק יונגר – כי קביעתו של בית המשפט המחוזי לפיה מסמך הצעת הרכישה הוא בגדר הסכם מחייב בטעות יסודה. נטען כי במקרה דנן לא הוכח כי התקיימו דרישות גמירת דעת והמסוימות, ולכן לא ניתן היה להגיע למסקנה כי נכרת הסכם מחייב. המערערים מסבירים, בין היתר, כי לא היה מקום לבסס את המסקנה בדבר גמירת הדעת והמסוימות על תשלומים ששילמו הצדדים למתווך. בדומה, נטען, כי לא היה מקום לקבוע כי נכרת הסכם מחייב בנסיבות שבהן טיוטת חוזה המכר אינה כוללת את שמות הצדדים, התמורה והמועדים המדויקים להשלמת העסקה. המערערים מוסיפים כי גם עדותו של עו"ד פאר אשר ייצג את המשיבה בהתקשרות עם המנוח; העובדה כי המנוח נשא בכל עלויות הבניה; והעובדה כי לא נרשמה הערת אזהרה בטאבו לטובת המשיבה, מובילות לאותה המסקנה. לבסוף, משיגים המערערים גם כלפי הקביעה לפיה התגבש הסכם מחייב כאשר המסמכים הרלבנטיים כלל לא נחתמו על-ידי הצדדים הישירים לעסקה, וחסרים בהם פרטים, כשלגישתם אין סיבה לסטות בעניין זה מדרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, (להלן: חוק המקרקעין). לבסוף שבים המערערים על טענות נוספות שאותן העלו לפני בית המשפט המחוזי, כגון הטענה כי אף אם יוכרע כי נכרת הסכם מחייב, אין להורות על אכיפתו בנסיבות העניין.

8. המשיבה טוענת – באמצעות באת-כוחה עו"ד איריס בודנהיימר – כי אין מקום להתערב בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, משמדובר בפסק דין מבוסס ומנומק, אשר קביעות רבות בו הן קביעות עובדה ומהימנות. נטען, כי במישור הדיוני המערערים הסתירו מבית המשפט ראיות אפשריות והתנגדו לכל עדות שהיה בה כדי להבהיר את התמונה העובדתית בתיק (במאמר מוסגר יצוין כי הדברים עולים גם מפסק דינו של בית המשפט המחוזי). כך למשל, המערערים התנגדו תחילה לזמן לעדות את האדריכלית, המתווך, דודתה של המשיבה ועוד, באופן שמעיד על חוסר תום ליבם ועל רצונם להסתיר את התמונה העובדתית מבית המשפט. לגופו של עניין נטען, כי קביעות בית המשפט לכל אורך פסק הדין, ובעיקר לעניין תוקפן של ההסכמות החוזיות, הן נכונות ואינן מגלות פגם כלשהו. מוטעם כי בית המשפט דן בכלל טענות המערערים – בפרט לעניין גמירת הדעת והמסוימות – וקבע כדין כי יש לדחותן. כן מודגש, כי בית המשפט עשה כן על יסוד אינדיקציות שונות ורבות אשר צוינו בפסק הדין אשר נלמדות ממכלול נסיבות העניין. לעניין היעדר חתימת המשיבה על מסמך הצעת הרכישה, המשיבה טוענת כי דודתה היתה שלוחתה לעניין זה, והיא סומכת ידיה על קביעת בית המשפט כי אין בכך כדי לשנות מהמסקנה שההסכמות החוזיות גובשו וכי נכרת הסכם מחייב בינה לבין המנוח.

דיון והכרעה

9. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת פסק דינו של בית המשפט המחוזי, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את הערעור, וכך אציע לחבריי לקבוע. למעשה, הערעור מתמצה בשלוש השאלות המרכזיות הבאות: (א) האם המשיבה והמנוח התכוונו לכרות הסכם מחייב במועד החתימה על מסמך הצעת הרכישה? (ב) האם התקיימה "דרישת הכתב" כמשמעה בסעיף 8 לחוק המקרקעין? (ג) בהנחה שהתשובות לשתי השאלות בחיוב, כך שנכרת הסכם מכר מחייב ובר-תוקף, האם צדק בית המשפט כשהורה על סעד של אכיפה? – נדון בשאלות אלה לפי סדרן.

האם הצדדים התכוונו לכרות הסכם מחייב במועד החתימה על מסמך הצעת הרכישה?

10. מסמך הצעת הרכישה וטיוטת חוזה המכר מסכמים יחד את ההבנות בין הצדדים. גרסת המערערים היא שמסמכים אלו מבטאים "הבנות ג'נטלמניות" גרידא, אשר היו אמורות להשתכלל לכלל הסכם מחייב רק לאחר השלמת פרטים וחתימה על חוזה המכר. נטען כי מסקנה זו נלמדת גם מלשון מסמך הצעת הרכישה. מנגד, המשיבה גורסת כי המסמכים מעידים על רצונם המוגמר של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב, כבר במועד עריכתם. נקודת המוצא לבחינת טענות אלה היא אפוא כי:

"כידוע, מסמך שנחתם בין צדדים למשא ומתן – המבטא הסכמה בדבר תנאים מסוימים של עסקה אך מוסיף וקובע כי ייחתם הסכם סופי בעתיד – עשוי בנסיבות מסוימות להוות חוזה מחייב, ובנסיבות אחרות ללמד כי מדובר אך בשלב ביניים במשא ומתן שאינו כובל את הצדדים בהסכמות שנכללו בו".

[ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן, פסקה 12 (24.7.2013), (להלן: עניין סבן), והאסמכתאות שם, בפסקאות 14-12].

11. כדי לגבש את המסקנה כי הצדדים התכוונו לכרות הסכם מחייב יש לעמוד על קיומן של שתי דרישות מצטברות, המקיימות ביניהן יחסי גומלין, והן גמירת דעת ו-מסוימות [סעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים; עניין סבן, שם]. קיומן של דרישות אלה נלמד ממכלול נסיבות העניין, כאשר לא אחת נפסק כי השאלה האם הצדדים התכוונו ליצור ביניהם הסכם מחייב היא "בראש ובראשונה שאלה עובדתית" [ראו למשל בפסק דיני בע"א 8320/09 אלחדד נ' שמיר, פסקאות 29, 25 (29.3.2011), (להלן: עניין שמיר)].

12. בענייננו, המסמכים הניצבים בעין המחלוקת רחוקים מלהיות מושלמים. מעבר לכך שהם משקפים התנהלות בלתי מסודרת ובלתי זהירה, הם כשלעצמם מקשים להבין עד תום את התנהלות הצדדים בעת עריכתם. על רקע זה, נאלץ בית המשפט המחוזי לערוך בירור עובדתי מעמיק ביותר. בתוך כך, קבע בית המשפט מספר קביעות עובדתיות לצורך מסקנתו כי נתקיימו דרישות גמירת הדעת והמסוימות. קביעות אלה בוססו על ראיות שהוצגו בהליך, ועל התרשמות מעדים רבים שהכירו את נסיבות העסקה. לשם הנוחות, והיות שהקביעות אינן מנויות בפסק הדין באופן סדור, ראיתי לנכון למנותן כאן, כדלקמן [פסקאות 51, 56, 143, 147, 150 ו-151 לפסק הדין]:

(א) זהות הצדדים לעסקה הייתה ידועה ומוסכמת;

(ב) מחיר העסקה היה מוסכם בין הצדדים, כפי שנרשם במסמך הצעת הרכישה;

(ג) מועד העברת התמורה היה מוסכם, והוא נקבע לזמן קצוב לאחר השלמת הבניה;

(ד) נוסח הסכם המכר הסופי היה מוסכם, והצדדים דחו את חתימתם משיקולי מס בלבד;

(ה) הועברה מקדמה בסך 20,000$ מהמשיבה לבא-כוח המנוח, להבטחת מימוש ההסכם;

(ו) הוסכם כי כספי העסקה יופקדו בחשבון מיוחד על-ידי המשיבה, עד למועד המוסכם;

(ז) המשיבה פעלה לבדה, באופן עצמאי וממשי, לבניית בית על הנכס, בהתאם למוסכם;

(ח) המשיבה היא שבחרה לבדה את האדריכלית, המפקח וחומרי הבניה, לפי ראות עיניה;

(ט) המתווך אליו פנה המנוח למכירת הנכס קיבל מהצדדים דמי תיווך עבור שירותיו;

(י) לבקשת המנוח ומשיקולי מס בלבד, חשבונית המתווך הוכתרה כ"שירותי ייעוץ".

13. המערערים לא הצביעו על כל עילה מיוחדת המצדיקה התערבות חריגה של ערכאת הערעור בקביעות עובדתיות אלה [עניין שמיר, 29; ע"א 7202/12 חלאילה נ' ג'חוש, פסקה 8 (4.5.2015), והאסמכתאות שם]. איני סבור כי ישנה עילה להתערב גם בקביעה כי מכלול עובדתי זה מלמד על גיבושן של דרישות גמירת הדעת והמסוימות, וממילא על כך שהצדדים התכוונו לכרות הסכם מחייב ביניהם.

14. אשר לדרישת גמירת הדעת: כידוע, המבחן לקיומה של דרישה זו הוא מבחן אובייקטיבי, ואף אם נטען כי צד פלוני לא היה מנוי וגמור בדעתו להיקשר בהסכם מחייב במישור הפנימי-הסובייקטיבי, הרי שהחזות החיצונית של הדברים היא הקובעת [ראו ע"א 692/12 פרידמן נ' שפירא, פסקה 36 (7.8.2013), (להלן: עניין שפירא); גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 173 (2005), (להלן: שלו – דיני חוזים)]. בענייננו, מכלול הנתונים מוביל למסקנה כי כבר במעמד עריכת מסמך הצעת הרכישה ביקשו הצדדים לכרות הסכם מחייב. התנהגות הצדדים כלפי המתווך, כמו גם העובדה כי המשיבה פעלה לבדה ובמשך זמן רב לבניית בית מגורים על הנכס, התפור בדיוק למידותיה, מקשה עד מאוד להלום את המסקנה ההפוכה, לפיה מדובר היה ב"הבנות ג'נטלמניות" או ב"הסכם אופציה" בלבד. גם ההתנהלות הכספית שכללה העברת סכום בסך של 20,000$ והסכמה על הפקדת סכום העסקה בחשבון נפרד, מובילה למסקנה דומה. העדויות הרבות שנשמעו בהליך מחזקות אף הן את המסקנה, כי התרחיש העובדתי הסביר יותר הוא שהמנוח והמשיבה ביקשו לכרות ביניהם הסכם מחייב, אך לא השלימו את החתימה הסופית עליו משיקולי מס בלבד. כפי שאפרט בהמשך, סבורני כי המסקנה נלמדת גם מלשונם של מסמך הצעת הרכישה וטיוטת חוזה המכר, וזאת בלי להתעלם מהפגמים הנטענים הקיימים בהם.

15. אשר לדרישת המסוימות: אף בטרם אדון בשאלה האם פרטי העסקה שהועלו על הכתב עומדים בדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, אציין כי לשיטתי דרישה זו הוּכחה. כידוע, דרישת המסוימות עניינה בשאלה האם הצעת המציע הייתה מסוימת דיה כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול הצעה [ראו עניין שפירא, פסקה 33; שלו – דיני חוזים, 175], והנה בענייננו נקבע – במישור העובדתי – כי פרטי העסקה המשמעותיים והמרכזיים סוכמו והיו ידועים במפורש לצדדים. בכלל זה נקבע, כי המנוח והמשיבה הסכימו על הנכס נשוא העסקה; מהות העסקה; זהות הצדדים; מועד העברת התמורה; ומחיר העסקה. ודוק, הסכמות אלה תוקפן יפה גם אם נאמץ את גרסת המערערים לפיה הוסכם בין הצדדים כי חלק ממחיר העסקה שהוסכם – 380,000$ בניכוי עלות הקרקע – היה אמור להתעדכן בדיעבד לפי עלויות הבניה בפועל, שכן מובן כי גם לפי גרסה זו המסקנה היא כי הצדדים הסכימו על המחיר ביניהם ועל העלויות שהם יידרשו לשאת בהן. די באמור לעיל כדי לגבש את המסקנה כי דרישת המסוימות לכריתת החוזה הוכחה במקרה הנדון, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, וזאת אף ללא צורך להידרש להשלמה באמצעות הוראות חוק או בדרכים חיצוניות.
16. יצוין בקצרה כי עלתה הטענה לפיה לשון מסמך הצעת הרכישה – ובפרט, סעיף 2(ד) המופיע בו – משקפת "נוסחת קשר" המעידה על כוונת הצדדים להכפיף את שכלול ההסכם לחתימה עתידית עליו. בהקשר זה אמנם, בחינת לשון מסמך הצעת הרכישה כשלעצמה בלבד אינה שוללת לחלוטין את הטענה. ואולם, כידוע, אף אם קיימות אינדיקציות בלשון ההסכם לנוסחת קשר כאמור, הרי ש"כוונת הצדדים אינה נלמדת אך מלשון נוסחת הקשר, אלא גם מתוכנו של זכרון הדברים ומהתנהגות הצדדים לפני, בעת ולאחר ההסכמה" [עניין סבן, פסקה 13; עניין שמיר, 25; דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים 298-297 (1991), (להלן: פרידמן וכהן)]. בנסיבות העניין כאמור, כאשר הועברו כספים בסכום לא מבוטל מהמשיבה לבא-כוח המנוח ומשביצעו השניים הלכה למעשה את החיובים שהוסכמו ביניהם, השתכנעתי כי הצדדים התכוונו ליצור הסכם מחייב, מהנימוקים שפורטו לעיל.

17. בשולי הדברים ראיתי להעיר כי בית המשפט המחוזי ביסס את מסקנתו בדבר כוונת הצדדים ליצירת הסכם מחייב גם על האינדיקציות שנקבעו על-ידי השופט ח' מלצר בעניין מזר. ביני לבין עצמי, התלבטתי האם מהלך זה היה נדרש, בנסיבות שבהן המסקנה נחזית להיות מבוססת ואיתנה גם בלעדיו. ביסוס ההכרעה על ההחלטה בעניין מזר אינו מהלך חף מקשיים, שכן מעבר לכך שהחלטה זו ניתנה בדן יחיד, המדובר בהחלטה שניתנה בבקשה למתן סעד זמני, אשר נקודת המבט השיפוטית לגביה שונה בתכלית מאשר בהליך עיקרי. יתר על כן, האינדיקציות שנמנו בהחלטה בעניין מזר לא נקבעו כמבחנים מנחים מחייבים, אלא היו נכונות, כלשונו המפורשת של השופט ח' מלצר: "במקרה דנן, ולעת הזו", כאשר "טרם שהוצגו ראיות הצדדים ונשמעה עדותם" [פסקה 7 להחלטתו]. דבריי אלו נאמרים למעלה מן הצורך, שכן כאמור, ממילא איני סבור כי מסקנת בית המשפט לעניין כריתתו של הסכם מחייב מבוססת על ההחלטה בעניין מזר בלבד. יחד עם זאת, דומני כי ראוי היה להעמיד את הדברים על דיוקם, ולו כהערת אגב בלבד, לצורך הכרעות עתידיות שייתכן ותידרשנה.

18. ועוד בשולי הדברים, סבורני כי יש טעם בקביעת בית המשפט המחוזי לפיה גם אם הייתה מתקבלת גרסת המערערים (שנתמכה לכאורה בעדותם של באי-כוח המנוח והמשיבה שייצגו אותם במשא-ומתן לקראת עריכת ההסכמים), והיה נקבע כי אמנם מסמך הצעת הרכישה הוא בגדר "הסכם ג'נטלמני" או "הסכם אופציה" בלבד, הרי שספק אם היה בכך כדי לסייע למערערים. בהקשר זה, בהחלט ייתכן כי אף אם היה מוכח כי המנוח לא התכוון להתקשר בתחילה בהסכם מחייב והיה בדעתו להציב דרישות נוספות כלפי המשיבה, הרי שעם התחלת הבניה על-ידי המשיבה וביצוע של פעולות ממשיות בשטח על-ידה, היה מצופה מהמנוח להודיע למשיבה כבר בשלב מוקדם כי אין בכוונתו להתקשר בהסכם מחייב. לעומת זאת, המנוח הציג מצג כאילו הדברים מוסכמים ומקובלים עליו, תוך שאיפשר למשיבה להקים ולבנות את ביתה במשך תקופה ארוכה, שעה שבא-כוחו מחזיק בידיו את כספי הפיקדון שהעבירה לו בסכום בסך של 20,000$, וכאשר מצופה היה מהמשיבה לשמור בחשבון נפרד את הכספים שיועדו להשלמת העסקה. בנסיבות אלה, ספק רב בעיני כיצד ניתן היה לפרש את הדברים באופן שמשמעותו היא כי אין כל משמעות להסכמות שהושגו בין הצדדים.

19. לסיכומו של חלק זה, איני סבור כי נפל פגם בקביעת בית המשפט המחוזי כי הוכח שבענייננו נתקיימו דרישות גמירת דעת והמסוימות, וממילא גובשה המסקנה בדבר כריתת הסכם מחייב בין הצדדים. השאלה הדורשת מענה כעת, היא האם מפגש הרצונות בין הצדדים קיבל ביטוי בכתב, כנדרש לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין.

האם התקיימה "דרישת הכתב" כמשמעה בסעיף 8 לחוק המקרקעין?

20. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, כדרישה מהותית לקיומה של ההתחייבות[סעיף 8 לחוק המקרקעין; שלו – דיני חוזים, 382-381]. דומני כי בענייננו דרישה זו מתקיימת, אף שדרכי למסקנה זו שונה מהדרך בה הילך בית המשפט המחוזי הנכבד. בית המשפט ביסס את מסקנתו על ההלכה שנקבע בעניין קלמר באשר לאפשרות להתגבר על היעדר דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין, בהתבסס על עקרון תום-הלב [ראו עניין קלמר, בעמ' 198-196 לחוות דעתו של הנשיא א' ברק; שלו – דיני חוזים, 382].

21. כשלעצמי, איני משוכנע כי המהלך בו נקט בית המשפט המחוזי נדרש בנסיבות העניין. לפנינו קיימים שני מסמכים בכתב – מסמך הצעת הרכישה וטיוטת חוזה המכר. לעניין דרישת הכתב סבורני כי נכון להתבונן במסמכים אלו ככרוכים יחד, ויפים לעניין זה, בשינויים המחייבים, דבריו של השופט ד' לוין בע"א 335/78 שאלתיאל נ' שני, פ"ד לו(2) 151, 161-160 (1981):

"לדידי העיקר והקובע בנושא זה הוא, שלבעלי הדין, בעת ההתקשרות, ולבית המשפט, בעת שהוא מתבקש להתייחס אל המסמך, יכול להיות ברור, ועל נקלה, מה היו התנאים העיקריים בעיסקה. אם כולם משתקפים במסמך אחד, מה טוב. אם המסקנה נלמדת משני מסמכים המתקשרים זה אל זה באופן טבעי, ושני המסמכים הם לנגד עיני בעלי הדין או בית המשפט, הכול לפי המקרה, עדיין טוב ומועיל המסמך. מה לי מסמך אחד ומה לי שני מסמכים, כאשר העיסקה ידועה וברורה; כל המרכיבים העיקריים באו על ביטוים בכתב; הצדדים נתנו ביטוי לרצינות התקשרותם; בית המשפט אינו צריך לעשות את מלאכתם, ואין לומר, כי הדברים נעשו מתוך חיפזון וקלות דעת".

[ההדגשה הוספה – י.ד.; ראו גם ע"א 9287/07 דנוך נ' נגר, פסקה 15 (1.3.2011)].

22. מסמך הצעת הרכישה וטיוטת חוזה המכר כוללים יחד את הפרטים המרכזיים שהפסיקה קבעה כי הם הכרחיים לשם עמידה בדרישת הכתב, לרבות מהות הנכס [סעיף 1 למסמך הצעת הרכישה; רישא לטיוטת חוזה המכר]; מהות העסקה [שם, שם]; מחיר העסקה [סעיף 2(א) למסמך הצעת הרכישה]; זמני התשלום [סעיף 3 למסמך הצעת הרכישה]; והוצאות ומיסים [סעיף 8 לטיוטת חוזה המכר]. שמות הצדדים הישירים לעסקה אמנם לא צוינו, כאשר מי שחתמה על מסמך הצעת הרכישה הייתה דודתה של המשיבה, ואולם כאמור זהות הצדדים הייתה ידועה לכל, ובהחלט נדמה כי המסקנה כי דודתה של המשיבה הייתה שלוחתה לעניין החתימה, וחתימתה חייבה את המשיבה, בדין יסודה. בנסיבות אלה דעתי שדרישת הכתב מתקיימת [השוו פרידמן וכהן, 455-454]. לצד זאת יצוין, באשר להיעדר חתימות הצדדים הישירים לעסקה על המסמכים, כי אין בעובדה זו כדי לפגום במסקנתי. לא אחת נפסק כי אף שלחתימה נודעת משמעות קונקלוסיבית לעניין המסקנה אודות גמירת הדעת של הצדדים, אין מדובר בתנאי שאין בלתו לצורך מתן תוקף להסכמות החוזיות [שם, 456-448; עניין שמיר, פסקה 27]. בנסיבות העניין איני סבור כי היעדר החתימה שומט את הקרקע תחת ההסכמות החוזיות, או תחת הקביעה כי מולאה דרישת הכתב, ומשכך מסקנתי היא שגם טענה זו דינה להידחות.

האם הסעד הנכון בנסיבות העניין הוא "אכיפה"?

23. לא מצאתי עילה להתערב בקביעת בית המשפט המחוזי הדוחה את טענות המערערים בדבר "שינוי נסיבות", "חוזה בלתי חוקי" או "ביטול החוזה על-ידי המשיבה". בנקודות אלה אני סומך ידי על קביעות בית המשפט מנימוקיהן. אטעים בקצרה, כי הטענה בדבר חוזה בלתי חוקי – שנטענה על-ידי המערערים, ולא להפך כפי שניסו להציג – היא בבחינת טענה עובדתית חלופית הסותרת למעשה את גרסתם העקבית של המערערים כי המנוח כלל לא ביקש להתקשר בהסכם מחייב, וכבר משכך דינה להידחות [תקנה 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984]. עוד אעיר, כי יש לדחות גם את הטענה המופנית נגד הקביעה כי המשיבה לא ביטלה את החוזה, שכן מדובר בקביעה עובדתית מובהקת אשר אין כל הצדקה להתערב בה. משנדחו טענות אלה של המערערים, איני סבור כי הערעור מגלה עילה המצדיקה התערבות בקביעת בית המשפט באשר למתן סעד האכיפה במקרה הנדון [ולעניין התאמתו של סעד זה למקרה דנן, השוו גם לעניין שמיר, פסקה 34]. איני סבור כי יש להתערב גם בקביעה בדבר אופן האכיפה "בקירוב", והצורך במתן החלטה משלימה שתינתן לאחר השלמת הבירור העובדתי ביחס למחיר הנגזר מעלויות הבניה בפועל.

סוף דבר

24. נוכח כל האמור אציע לחבריי לדחות את הערעור. כן אציע לחבריי לקבוע כי המערערים יישאו בהוצאות המשיבה בסך של 30,000 ש"ח.

25. טרם נעילה מצאתי לנכון להעיר כי המקרה דנן ממחיש היטב כיצד הבחירה להלך ב"דרכים עקלקלות" לכריתת הסכם מכר במקרקעין, עלולה להתברר בדיעבד כצעד בלתי משתלם בעליל לאף אחד מהמעורבים. מובן בעינַי כי לשני הצדדים בענייננו, וגם לגורמים שלחשו באזניהם, יש חלק נכבד בתסבוכת העובדתית והמשפטית שנוצרה. הצדדים בחרו מסיבותיהם, בין אם במתכוון ובין אם בטעות, שלא לכרות את הסכם המכר ביניהם בדרך המלך. מדובר במהלך תמוה, שכלל בצדו סיכונים מובנים וברורים. התוצאה היא התדיינות משפטית ארוכה ומייגעת לשני הצדדים, ומוסר ההשכל מכך – כלפי הצדדים להליך; אך לא רק – הוא מובן מאליו.

                                                                                                       ש ו פ ט

השופט נ' הנדל:

           אני מסכים.

                                                                                                       ש ו פ ט

השופטת ד' ברק-ארז:

           אני מסכימה.

                                                                                                       ש ו פ ט ת

           הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' דנציגר.

 ניתן היום, ‏ט"ו בשבט התשע"ו (‏25.1.2016).

           ש ו פ ט                                ש ו פ ט                                ש ו פ ט ת

5129371