תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין

כתבי עת:

משה גלברד, "דרישת הכתב בחוזים להעברת", קרית המשפט, ו (תשס"ו) 231

 ספרות:

דניאל פרידמן, נילי כהן, חוזים (כרך ב, 1992)

חקיקה שאוזכרה:

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: סע'  2, 14(ד), 31, 61(ב)

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970: סע'  11

מיני-רציו:

* בית המשפט קיבל את עתירת המבקשת לאכיפת הסכם מכר מקרקעין. נפסק, כי בענייננו הסעד הראוי הוא אכיפה ולא ביטול – במיוחד כאשר המוכרים הם הצד הנהנה העיקרי מהעיסקה באופן בו נוסחה, המנוח הוא שיזם את העיסקה באופן בו בוצעה, הביצוע של החוזה כמעט הושלם .

* חוזים – תרופות – אכיפה

* חוזים – אכיפה – תנאים לאכיפה

.

המבקשת עותרת למתן לפסק דין הצהרתי שיורה על אכיפת הסכם מכר מקרקעין, שנכרת בין המבקשת ולבין המנוח ואשר לפיו מכר המנוח למבקשת מגרש ובית מגורים. המחלוקת בין הצדדים נסבה סביב השאלה האם המנוח התחייב למכור למבקשת את הנכס וכפועל יוצא, האם מסמך שכותרתו "הצעת הרכישה", מהוה הסכם מכר.

.

בית המשפט קיבל את התביעה ופסק כלהלן:

בעניינו, ניתן לקבוע "מעל לספק סביר" כי היה ב"הצעת הרכישה" לא רק משום "הסכם אופציה" אלא חוזה מחייב לכל דבר ועניין. כותרת המסמך, עליו חתמה דודתה של המבקשת, הינה "הצעת רכישה" – אך "הכותרת אינה חזות הכול" ולא על פיה תקבע מהותו של המסמך הנבחן.

בנסיבות העניין הוכח, כי המבקשת הייתה צד להתקשרות בין הצדדים. יש לקבוע, כי התקיימו דרישות המסוימות וגמרות הדעת הנדרשים לקיומו של חוזה וכי בין המבקשת והמנוח נכרתה "עסקה מחייבת".

בנסיבות דנן – העובדה שהצדדים לעסקה אינם חתומים על חוזה אינה גורעת מתוקפו המשפטי המחייב.

בענייננו הסעד הראוי הוא אכיפה ולא ביטול – במיוחד כאשר המוכרים הם הצד הנהנה העיקרי מהעיסקה באופן בו נוסחה, המנוח הוא שיזם את העיסקה באופן בו בוצעה, הביצוע של החוזה כמעט הושלם . אין ספק כי ביחסים בין הצדדים יש לראות במבקשת את "הצד התמים".

1. בפניי תביעה לפסק דין הצהרתי שיורה על אכיפת הסכם מכר מקרקעין, שנכרת בין המבקשת ולבין המנוח (להלן: "המנוח") בשמו ובשם אחיו, פלוני, המשיב 1, ואשר לפיו מכר המנוח למבקשת מגרש ובית מגורים (להלן: "הנכס").

2. המנוח (שעיזבונו הינם המשיבים מס' 2 עד 5) ואחיו, המשיב מס' 1, הם הבעלים הרשומים של מחצית החלקה.

3. המשיב מס' 1 אינו מתגורר בישראל והסמיך את המנוח לפעול בשמו ומטעמו. ככל שטענות הצדדים מתייחסות לפעולותיו של המנוח, גם המשיב מס' 1 במשמע.

4. המשיבים 2-5 הינם עזבונו של המנוח: אלמנתו וילדיו הקטינים.

5. המחלוקת בין הצדדים נסבה סביב השאלה האם המנוח התחייב למכור למבקשת את הנכס וכפועל יוצא, האם מסמך שכותרתו "הצעת הרכישה", אשר נחתם בתאריך 4.7.05 מהוה הסכם מכר. לטענת המבקשת, המנוח מכר לה את הנכס ובבקשתה היא מבקשת לאכוף את ההסכם הנ"ל. לטענת המשיבים לא ניתנה למבקשת כל התחייבות על ידי המנוח ולא נכרת בינהם כל הסכם בר אכיפה.

6. הבקשה הוגשה בתאריך 27.1.11 ובד בבד הגישה המבקשת גם בקשה לצו מניעה זמני, אשר יאסור על המשיבים לבצע עיסקאות בנכס. בתאריך 20.3.11, לאחר דיון בבקשה, ניתן על ידי צו המניעה המבוקש. המבקשת הפקידה סכום של 100,000 ₪ להבטחת נזקי המשיבים במידה ובקשתה תידחה.
7. יצויין כי המבקשת הגישה בתאריך 6.5.12 בקשה לפיצול סעדים וביום 17.5.12 נעתרתי לבקשה. ביום 7.6.12 הגישו המשיבים בקשה לבטל את ההחלטה המתירה למבקשת לפצל את הסעדים ונקבע כי החלטה בענין תנתן בפסק הדין.

8. מאחר ומדובר במסכת עובדתית "מורכבת", אביא את הנסיבות כפי שעלו מראיות הצדדים, ולאחר מכן אדון בשאלות העובדתיות והמשפטיות שבמחלוקת.

9. המבקשת הגישה 2 תצהירי עדות ראשית – ת/5, ת/6. בתצהיר התומך בבקשה (ת/5) היא הצהירה כדלקמן:

• בשנת 2004 היא פנתה לסוכנות התיווך (להלן: "המתווך") על מנת לרכוש בית. המתווך הציע לה מספר בתים בזכרון יעקב ובתאריך 16.1.05 הציע לה לרכוש מגרש (כאמור בהזמנת שירותי תיווך עליה חתמה ואשר צורפה לתצהיר).
• בתאריך 17.1.05 היא חתמה על הצעה לרכוש את המגרש (הדרומי בחלקה) תמורת הסכום של 200,000$ והפקידה שיק על סך 10,000 ₪. ההצעה ממוענת למתווך.
• בחודש פברואר 2005 עת נפגשה עם המנוח, אשר פעל גם כמורשה של אחיו למכירת הנכס , על פי יפוי כוח בלתי חוזר שמסר לו (ואשר נקראו ביחד "המוכר" ולשם נוחות , כאמור לעיל , יקראו "המוכר" ו/או "המנוח").
• בינה לבין המוכר גובשה הסכמה באשר למחיר הנכס.
• לדברי המוכר, במידה וימכור את הקרקע בלבד, הוא יחוייב בתשלום מס שבח. לפיכך ביקש המוכר, והיא נתנה הסכמתה לכך שהעיסקה תבוצע בדרך הבאה:
  • המוכר מוכר לה את הנכס, אך הסכם פורמלי יחתם רק לאחר שבניית הבית תסתיים ויתקבל טופס 4.
  • מחיר הנכס עליו סוכם יהיה 380,000$, מזה 200,000$ תמורת הקרקע ו- 180,000$ מחיר הבית. מחיר הבית חושב לפי 1,000$ למ"ר בניה, סה"כ בית בשטח 180 מ"ר.
  • היא תתכנן את הבית לפי רצונה, תבחר את האדריכל, את המפקח , את כל פרטי הבית (לרבות:רצפות, דלתות, קרמיקה, חרסינה, מטבח, כלים סניטריים, חשמל, עבודות גמר וכל שידרש לשם השלמת הבית עד קבלת טופס 4).
  • המוכר ישלם עבור כל עבודות הבניה והחומרים, עד השלמת הבית.
  • היא תשלם למוכר את מחיר הבית המוסכם לאחר קבלת טופס 4.
  • היא תשמור את התמורה המוסכמת עבור הנכס בחשבון הבנק שלה (כאשר התמורה עבור מרכיב הקרקע תהיה בדולרים ועבור הבניה – בשקלים).
• מאחר והמוכר ביקש להבטיח כי תרכוש את הנכס במחיר המוסכם (מאחר וחשש מירידת ערך נכסים בזכרון יעקב וביקש לשריין את התמורה) הכין בא כוחו של המוכר מסמך, אשר כונה "הצעת רכישה" (ככל הנראה על מנת שתהיה חייבת לממש את ההסכם עם קבלת טופס 4).
• כדי "להרחיק" סיכונים, שמא תחשב העיסקה כעיסקת מכר באותו שלב, הציע המוכר כי על הצעת הרכישה תחתום דודתה, כשלוחה שלה לצורך ביצוע המכר.
• כחלק בלתי נפרד מהצעת הרכישה צורף אליה הסכם מכר.
• נוסח "הצעת הרכישה" שנחתמה על ידי דודתה בתאריך 4.7.05 היה כדלקמן:

"הצעת רכישה

• אני הח"מ פלונית, מציעה בזה לרכוש מכם דירת קוטג' העומדת להבנות על ידכם, על חלקה הדרומי של החלקה (להלן: "הדירה").
• הצעתי דלעיל (להלן: "ההצעה") מותנת בתנאים הבאים:
  • מחיר הרכישה של הדירה יהא בסך בשקלים השווה ל-380,000$ (להלן: "מחיר הדירה").
  • תנאי ההתקשרות ובכלל זה תנאי התשלום יהיו בהתאם למפורט בטיוטת חוזה המכר המצורפת להצעתי זו ומסומנת כנספח א' (להלן: "חוזה המכר").
  • ההצעה תעמוד בתוקפה למשך כל התקופה מהיום ועד לתום

       90 יום ממועד גמר בניית הדירה.

לצורך זה "גמר בניית הדירה"- יחשב תאריך חיבור הדירה לרשת החשמל ובלבד שעד למועד זה ניתן ע"י הרשויות המוסמכות אישור חבור לתשתיות (טופס 4).

(ד)  קבול ההצעה יעשה על ידכם בדרך של משלוח מכתב רשום לפי

כתובתי  דלקמן, או מסירת המכתב לידי עד ולא יאוחר מהמועד הנקוב בפסקה ג' לעיל.

לא נמסרה הודעת הקיבול בתוך התקופה שנקבעה בפסקה ג' לעיל, תהיה ההצעה  בטלה ומבוטלת.

(ה)  ההצעה מותנת בכך כי בעת חתימת חוזה המכר תהא הדירה נקייה מכל חוב, מס, עיקול, משכנתא ו/או שעבוד אחר, פרט למשכנתא, הניתנת לביטול, כנגד פרעון הלוואה ששיעורה לא יעלה על 50% ממחיר הדירה.

• הנני מתחייבת בזה כי במידה וההצעה תקובל על ידכם כאמור לעיל, ארכוש את הדירה ואחתום על חוזה המכר, תוך 30 יום מהמועד בו תודיעו לי על קבלת ההצעה.
• א) להבטחת התחייבותי לרכישת הדירה כאמור לעיל, הנני מפקידה בזה במעמד מסירת ההצעה, בידי עו"ד ממשרד יצחק פרוינד ושות' כנאמנים (להלן: "הנאמנים"), סך השווה כיום ל-20,000$ (להלן: "הפיקדון").

הפקדון יושקע ע"י הנאמנים ב ______ ואני בלבד אשא באחריות לרווח ההשקעה או הפסדיה.

ב) אם חרף התחייבותי דלעיל, לא אחתום במועד הנקוב בסעיף 3 לעיל על חוזה המכר ונספחיו אתם תהיו זכאים לקבל את הפקדון מידי הנאמנים על חשבון הפיצוי המוסכם אשר יגיע לכם עקב הפרת התחייבותי.

ג) במידה וההצעה לא תקובל על ידכם עד לתום התקופה שנקבעה לכך, יוחזר הפקדון לידי ע"י הנאמנים, בצירוף רווחי ההשקעה או בגריעת הפסדי ההשקעה.

• הנני מתחייבת בזה לשלם לכם סכום בשקלים השווה ל-20,000$, כפיצוי מוסכם וקבוע מראש, במקרה של הפרת התחייבותי לרכוש את הדירה כאמור לעיל וזאת מבלי לגרוע מזכותכם לתבוע כל סעד אחר עפ"י כל דין, לרבות סעד של אכיפה ו/או פיצויים נוספים במידה ונזקיכם יעלו על שיעור הפיצוי המוסכם".

להצעת רכישה צורפה טיוטת חוזה לא חתומה בראשי תיבות המציעה. המדובר בטיוטת חוזה בת 6 עמודים, בה נקבעו כל תנאי העיסקה למעט: שמות הצדדים, התמורה והמועדים.

1. המבקשת טענה כי לאחר חתימת הצעת הרכישה, פעלו הצדדים "לקיום ההסכם האמיתי שנכרת ביננו, היינו בניית בית מגורים למבקשת תמורת הסכום שסוכם, היינו 380,000$".

1. לטענת המבקשת היא בחרה את האדריכלית של הבית ויחד איתה (ועם ילדיה) היא תכננה את הבית לפי דרישותיה "עד הבורג האחרון". היא בחרה גם את המפקח שיפקח על הבניה. לאחר שהתכניות הוגשו לאישור הועדה המקומית, הוגשה התנגדות על ידי בעלי הזכויות במחצית השניה של החלקה. לאור ההתנגדות, היא נאלצה לבצע תכנון שיתאים לדרישות השותף (למרות שהמוכר טען בפניה כי נערך עם השותף הסכם לפיו לא יתערב בתוכניות) והדבר גרם גם לעיכובים בבניה, שהחלה רק בשנת 2007.

2. המוכר הוא שנשא בכל עלויות הבניה.
3. ב- 28.4.09, לאחר שהדולר החל לאבד את ערכו, ביקש ממנה המוכר להמיר סך של 200,000$ שהיא החזיקה עבורו כתמורה לקרקע לשקלים, על מנת "לקבע" את ערכם והיא פעלה בהתאם לבקשתו.

4. במהלך הבניה חלה המוכר במחלה קשה ולא יכול היה לטפל בבניה בצורה שוטפת , ולכן ביקש ממנה ב- 9.8.08, לטפל בהמשך הבניה. המבקשת צירפה לתצהיר עותק מהתכתבות עם המוכר, אליה ואל המפקח.

5. היא אכן טיפלה בכל הקשור בבניית הבית באופן שוטף, בחרה את חומרי הבניה שנדרשו , ונפגשה עם בעלי המקצוע.

6. המנוח נפטר בחודש ספטמבר 2009. באותו מועד הבית היה בשלבי סיום למעט מספר עבודות שנדרשו כתנאי לקבלת טופס 4.

7. לאחר מותו של המנוח אלמנתו סירבה לדבר איתה וכל ניסיונותיה להביא להשלמת ההסכם נכשלו. לאחר כשנה של ניסיונות חוזרים ונשנים ליצור קשר עם מי מהמשיבים, הגיע לארץ המשיב מס' 1 ובחודש ספטמבר 2010 התנהלה פגישה בינהם. בפגישה זו, בה נכחו גם באי כוחם של המשיבים, התכחשו המשיבים להסכם וטענו כי כלל לא נחתם הסכם. המשיבים טענו כי אין זה כלכלי עבורם למכור את הנכס במחיר של 380,000$ וכי אין סיכוי שהנכס ימכר במחיר זה.

8. עוד קודם לישיבה היא נפגשה עם נציג מטעם העזבון, שאמר לה שהמנוח הורה לו לסיים את בניית הבית ולמכור אותו בשוק החופשי.

9. עד היום לא הוחזר לה הסך של 20,000$, שהופקד אצל בא כוחו של המוכר כבטחון לבצוע העיסקה.

1. המבקשת טענה בתצהירה כי היא התקשרה עם המוכר בהסכם מחייב אותו ביקשה לאכוף. המבקשת גם טענה לנזקים שנגרמו לה עקב התנהגות המשיבים ועקב התמשכות הבניה, שלא באשמתה, ואף ביקשה להתיר לה פיצול סעדים – בקשה לה נעתרתי.

1. בתגובה לבקשה לצו הזמני הגישו המשיבים תגובה ובה טענו כי עלות הבניה הסתכמה ב- 1,740,000 ₪ (ללא מרכיב הקרקע) וכי המבקשת לא שילמה מכספה סכומים כלשהם לצורך מימון בניית הבית.
2. בתגובה נטען כי הצעת הרכישה הוכנה במשותף על ידי המנוח ופרקליטו עו"ד הרשנזון, ביחד עם המבקשת ופרקליטה, עו"ד פאר, וכי על פי ההצעה הציעה המבקשת למוכר לרכוש את הנכס לאחר שתושלם בניית הבית, אך המוכר (המנוח והמשיב מס' 1) לא הציעו למבקשת או למי מטעמה דבר, ולא התחייבו לקבל את הצעת הרכישה. נטען כי בהצעה נאמר במפורש כי קבלתה מותנית בשגור הודעת קבול וזו לא ניתנה עד היום.

3. בתגובה נטען כי העובדה שבטיוטת החוזה שצורפה להצעת הרכישה לא צויינו מחיר הבית, תנאי התשלום ושמות הצדדים – שהם מעיקרי חוזה מכר – מעידה "כמאה עדים על העדר גמירות דעת ועל "נזילותו" של מחיר הנכס". עוד נטען בתגובה כי בעת הכנת הצעת הרכישה העריכו הצדדים בהגינות ובתום לב, כי המחיר שננקב ישקף את מחיר המגרש ועלויות הבניה שיהיו רלבנטיים במועד קיבול ההצעה, ככל שההצעה תתקבל. הצדדים גם האמינו כי הצעת הרכישה תקובל על ידי המוכר ולכן שיתף המוכר את המבקשת בכל הכרוך והנוגע לבניית הבית.

4. המשיבים טענו כי הצעת הרכישה היא מסמך חוקי וכשר ונועדה לאפשר למוכר "לשריין" מחיר מינימום לנכס, אם וככל שיסכימו לקבל את הצעת המבקשת ומבלי שקיבלו על עצמם כל התחייבות שהיא. לטענת המשיבים הצעת הרכישה לא היתה מעולם ולא נועדה להיות הסכם מכר.

5. המשיבים טענו כי "מעורבותה של המבקשת לצד המנוח בתכנון הבית ובניתו נתגלתה כהרסנית". לטענתם, דרישותיה העלו את חמת השותף למגרש ובמיוחד דרישתה כי החניה תהיה בסמוך למטבח וחדר המגורים של השותף. הדבר גרם לעיכובים באחריותה של המבקשת בלבד. המשיבים טענו עוד כי הבית היה אמור להיות בית סטנדרטי בשטח של 180 מ"ר ובפועל המבקשת תכננה ונבנה בית בשטח של 204 מ"ר ברמה גבוהה ובזבזנית. המנוח עדכן את המבקשת לגבי העלויות הנוספות שנגרמו עקב דרישותיה והמבקשת הסכימה כי עלויות הבניה יעודכנו ויתאמו את התשלומים ששולמו בפועל, ובקשתה לרכוש כיום את הנכס במחיר של 380,000$ מתעלמת כליל מנושא העלויות והשינויים שחלו בהם.

6. המשיבים טענו כי בתאריך 3.2.09 פנתה המבקשת אל המנוח וביקשה לקבל את רשימת ההוצאות, לרבות אלה שלא נכללו בחישוב שעשו, כאשר בין היתר נאמר בהודעה של המבקשת למנוח כדלקמן:

"הסכומים שנתת לי:

1,120,000 – שולם

400,000 – הפרש לתשלום עד טופס 4

200,000 – עלות להשלים את הבית אחרי טופס 4 (האים הסכום הזה כולל התקנת אמבטיה ואסלה וסגירת קיר בחדר מוגדר מחסן כרגע? מה לגבי מדרגות קלות שמחברות בין החניה לחצר?).לדעתי יוסי לא חישב חלק מהעלויות הסופיות בסכום הזה".

לטענת המשיבים, מהודעה זו עולה כי עלויות הבניה היוו מרכיב חשוב בהצעת הרכישה, כי העלות "ההסטורית" של 180,000$ לא היתה רלבנטית וכי כבר באותו מועד היו עלויות הבניה (ללא מחיר המגרש) 370,000$ (שער הדולר היה באותו מועד 4.074 ₪ לדולר).

7. המשיבים טענו כי הצעת המנוח למבקשת להמיר את מחיר המגרש לשקלים נעשתה בהגינותו , ולאור הידע שרכש בפיננסים, על מנת לנסות לעזור למבקשת להתחרות על מחיר הנכס. בפועל המנוח לא קיבל מהמבקשת כל תשלום.

8. המשיבים טענו כי לאחר שהתברר למבקשת כי עלויות הבניה עלו גם על הסכום שצויין בהודעתה הנ"ל, היא הודיעה בסוף חודש אוקטובר 2009 (מספר חודשים לאחר פטירת המנוח), הן למפקח והן למיופה כוחו של המנוח, כי אין בכוונתה לרכוש את הנכס וכי חודשיים לאחר מכן, בחודש דצמבר 2009, היא הודיעה למיופה כוח כי היא מוכנה לשלם עבור הנכס סך של 2 מיליון ₪.

9. המשיבים טענו כי שווי הבניה הסתכם ב- 482,000$, וכי לסכום זה יש להוסיף את המחיר המעודכן של המגרש.

1. המשיבים טענו גם כי עו"ד פאר ניהל מגעים עם באי כוח המשיבים, באשר לפיצוי כספי אותו תבעה המבקשת בקשר למעורבותה בבניית הבית. במהלך המו"מ עו"ד פאר לא טען כי למבקשת זכות לרכוש את הנכס ולא דרש את אכיפת ההסכם.

1. המשיבים טענו כי הפקדון בסך 20,000$ יושב למבקשת או יחולט לטובת המשיבים, על פי הוראות הצעת הרכישה. לטענתם, למשיבים בלבד עומדת הזכות לקבל את הצעת המבקשת עד לתום 90 יום מגמר הבית, היינו קבלת טופס 4 וכי מועד זה טרם הגיע.

2. בפרק "הטיעון המשפטי" טענו המשיבים כי הבקשה הוגשה בחוסר תום לב וכי עדותה של המבקשת שקרית. מאחר והתגובה הוגשה לבקשה לסעד זמני טענו המשיבים כי אין סיכוי שבית המשפט יענה לבקשת המבקשת מהנימוקים הבאים (עליהם הרחיבו את הדיבור):

• הצעת הרכישה אינה הסכם מכר.
• לא היתה גמירות דעת בין הצדדים להתקשר בהסכם מכר מחייב.
• היתה גמירות דעת למלא אחר תנאי הצעת הרכישה בלבד שאינה מחייבת את המוכר לבצע עיסקה במקרקעין.
• בהעדר מחיר ותנאי תשלום – אין מסויימות.
• הצעת הרכישה אינה עונה על דרישות הכתב.
• הסכם מכר שלא דווח לרשויות המס חסר תוקף משפטי על פי דין.
• טענת המבקשת כי הצעת הרכישה נגועה באי חוקיות – מאיינת את תביעתה לאכיפה.
• בית המשפט לא יעתר לתובענה הנגועה בחוסר תום לב קיצוני.

לתגובה צורפו תצהירים. בתצהירים אלה פורטו העובדות כפי שהופיעו לעיל בתגובת המשיבים.

גם נטען בתגובה כי יש לתת משקל לעובדה שהמבקשת לא הזכירה בבקשה ובתצהיר המפורטים שהגישה את שמו של פרקליטה, עו"ד פאר.

3. לקראת שלב הראיות הגישה המבקשת תצהיר נוסף (ת/6) ובו התייחסה אחת לאחת לטענות המשיבים, כאמור בתגובה ובתצהירים.

בין היתר טענה המבקשת בתצהיר הנוסף כי הסכם מכר "קלאסי" לא נחתם בין הצדדים עקב רצון המוכר לא לשלם מס שבח, אך אין מחלוקת כי נקשרה בין הצדדים עיסקה לפיה התחייב המוכר למכור לה את הנכס במחיר של 380,000$. המבקשת טענה כי המשיבים לא השיבו בתגובתם על השאלה המהותית מדוע הסכימה להתקשרות מסוג זה עם המוכר, במידה וזו לא חייבה אותו, ומדוע היתה מעורבת בכל שלבי התכנון והבניה של הבית ואף ערבה את ילדיה – כאשר באותה תקופה היו מחירי בתים בזכרון יעקב, בסדר גודל דומה,דהיינו 350,000$ עד 400,000$.

4. המבקשת טענה כי המשיבים העלו 4 גרסאות שונות : האחת כי כלל לא היתה עיסקה בין הצדדים וככל שהיתה, זו היתה התחייבות חד צדדית מצידה. השניה: כי בכל מקרה בשנת 2007 המנוח החליט לא להסכים להצעה בסך 380,000$ והחליט כי ימכור למבקשת את הנכס רק בכפוף לשינוי במרכיבי עלות הבניה ומחיר המגרש. השלישית: כי הסכימה לרכוש את הנכס תמורת תשלום עלות הקרקע וכל הוצאות הבניה. ורביעית : כי בכלל חזרה בה מרצונה לרכוש את הנכס.
5. המבקשת טענה כי יש לשלול כל אחת מהגרסאות הנ"ל ובמיוחד טענה באשר לעלויות הבניה כי המנוח שמר אותם בסוד, בעצה אחת עם בא כוחו וכי כאשר כבר קיבלה "פרוט" הסתבר כי מחושבות שם הוצאות ללא חשבוניות בסך של כ- 450,000 ₪ וכי גם חלק מהסכומים ששולמו כנגד חשבונית מס גבוהים בהרבה מהמקובל ואינם סבירים, וכי בחישוב נלקחו בחשבון גם דמי היוון על מרכיב הקרקע ומרכיב הבניה וכן ריביות על תשלומים שבוצעו. לטענתה, האבסורד הוא שהיה בידה כל העת התשלום עבור הבית והיא לא קיבלה מהבנק את הסכומים הנדרשים ממנה.

6. המבקשת טענה כי לא הודיעה למשיבים מעולם כי היא חוזרת בה מההסכם וכי אמרה רק למפקח כי לא תוכל לשאת בעלויות המפורטות בגיליון ההוצאות שהוצג בפניה וכי זו לא היתה העיסקה בין הצדדים. המבקשת אישרה כי עקב רצונה העז לקבל את הבית אמרה למשיבים כי הסכום המקסימלי שתוכל לשלם הוא 2 מיליון ₪ וכי היא מוכנה לשלמו כנגד קבלת הבית.

7. המבקשת טענה גם כי החריגה הבלתי סבירה בהוצאות הבניה נבעה, בין היתר, מהעובדה שהמנוח היה חולה ולא פיקח על הבניה, על מנהל הבניה ועל ההוצאות, וכי הפרוייקטור המפקח אישר תשלומים ללא חשבוניות מס במזומן וללא פיקוח מינימלי על המחירים הנדרשים.

8. המבקשת טענה כי המשיבים נהגו בחוסר תום לב ולטענתה, ככל שהחליטו כבר בשנת 2007 לא לממש את האופציה שנתנו לה – מדוע לא השיבו לה באותו מועד את הפקדון שהפקידה בידי באי כוחם של המשיבים.
9. המבקשת טענה כי לא הזכירה את שמו של עו"ד פאר על פי עצת באת כוחה שאמרה לה כי עו"ד פאר מצוי בניגוד עניינים מובנה, שהרי אם יכחיש כי נעשתה עיסקת מקרקעין – הוא התרשל בתפקיד לשמו נשכר על ידה ואם יאשר כי נעשתה עיסקה – היה עליו להורות למבקשת לדווח על העיסקה לרשויות המס. לדבריה, עו"ד פאר גם סירב לייצגה בתביעה לאכיפת ההסכם , יעץ לה לרדת מהענין, ואמר לה כי "בתי המשפט לא קוראים את הבקשות, כי מדובר בתביעה שתגיע לדיון, אם בכלל, עוד 10 שנים וכי אינו רוצה לעמוד מול "אלמנה ויתומים".

1. המבקשת טענה כי ההסכם הכיל את כל הפרטים המהותיים שנדרשו – הצעת הרכישה נקבה במחיר הנכס באופן מדוייק – 380,000$, היה ברור כי כל המחיר נמצא בידה (לאחר שהוסכם כי יופקד בבנק והמוכר אף אמר לה כיצד להשקיע אותו) והיה זמין לתשלום באופן מיידי.

1. המבקשת טענה כי טענת המשיבים לפיה היא אחראית לחריגות הבניה ולהתארכות הליכי התכנון הינה רשעות לשמה והטעיה.

2. המבקשת טענה עוד כי לא היה מקום לצרף את דודתה כצד להליך. המדובר בתושבת ארה"ב בת 82, שמעולם לא התכוונה לרכוש את הבית וחתימתה על טופס ההצעה נעשתה בשל דרישתו של עו"ד הרשנזון שמישהו אחר יחתום על ההצעה וכי דודתה פעלה כשלוחתה.

3. בחקירה נגדית של המבקשת היא העידה כי בשנת 2009 היא ידעה שמישהו חושב שעלויות הבניה עולות על 180,000$ אבל לטענתה זה לא יכול היה להיות, כיוון שהיא היתה מעורבת בעלויות, אבל לא בכולן. לדבריה,  רק בשנת 2009 החלה להיות מעורבת בעלויות כיוון שעו"ד הרשנזון ביקש שלא לשתף אותה בשום דבר כך שהיא היתה מעורבת בעלויות רק של מוצרים  שהיא בחרה.

4. המבקשת הוסיפה כי היא אמרה למנוח  שהיא לא יכולה לשלם את מה שהוא מבקש ממנה וכי זה לא ההסכם שלהם. לדבריה,  בשיחה האחרונה שלה עם המנוח היא  הציעה לשלם 2,000,000 ₪, סכום  שלטענתה היה קרוב למחיר המגרש ולמה שהמנוח  הגיש לה כהוצאות, ואולם המנוח היוון את ההוצאות וזו היתה הפתעה בשבילה מאחר והיא לא ידעה שהוא יחייב אותה בריבית.

5. לדברי המבקשת, היא  מעולם לא אמרה לעו"ד פאר שהיא מרימה ידיים מהפרויקט אלא רק ציינה בפניו  כי במחיר שהמשיבים  מבקשים היא לא יכולה לקנות את הבית.

6. הגרוש של המבקשת, הגיש תצהיר עדות ראשית (ת/1). על פי עדותו, בחודש ספטמבר 2009 הגיעה לביתו המבקשת כשהיא נסערת ובוכה וסיפרה לו כי בפגישה שהתקיימה באותו היום בביתו של המנוח, לפני שהוא אמור היה לנסוע לארה"ב לטיפולים, נתן לה המנוח גיליון אקסל שכלל את הוצאות הבנייה שהוא הוציא לטענתו. המבקשת אמרה לו שלא תוכל לעמוד בתשלום סכומים כאלו וכי זה לא מה שסוכם ביניהם. לדבריו, לאחר שעיין בסכומים המפורטים הוא אמר לה כי אינם הגיוניים.

7. הגרוש של המבקשת העיד כי דיבר עם המנוח בטלפון והמנוח ניסה לשכנע אותו כי ההוצאות שהוצגו הינן הגיוניות והן מתאימות למה שסוכם בינו ובין המבקשת וברקע הוא שמע את אשתו של המנוח צועקת שיפסיק לדבר.

8. הגרוש של המבקשת הוסיף כי עוד לפני ביצוע העיסקה ביקשה ממנו המבקשת להפגש עם המנוח, כדי לקבל את התרשמותו "לפני שהיא מסכמת איתו את העיסקה". בחודש מרץ 2005 הוא נפגש עם המנוח והמנוח הסביר לו שהוא לא יכול לחתום על הסכם בכתב עם המבקשת כיוון שאם יחתום על עסקה בכתב הוא יחוייב בתשלום מס שבח. יחד עם זאת, הוא אישר כי ברור ומוסכם בינו ובין המבקשת,  כי הבית שיבנה יהיה עבורה ולפי עיצובה, וכי לאחר בניית הבית יחתם הסכם פורמלי בין הצדדים.

9. המתווך הגיש תצהיר עדות ראשית מטעם המבקשת (ת/2). על פי עדותו, בתאריך 16.1.05 הוא הציע למבקשת לרכוש את הנכס  אשר הובא אליו לשווק על ידי המנוח, שהיה גם נציג מוסמך והמורשה של אחיו. הוא הפגיש בין המבקשת והמנוח ולאחר מכן הציע למנוח עוד קונה. לאחר שהמנוח נפגש עם שניהם, החליט למכור את הנכס למבקשת. בשלב זה ביקש  המנוח להתייעץ עם עו"ד לבדיקת השלכות המס.

1. המתווך העיד כי למיטב ידיעתו, גם למבקשת וגם למנוח היה ברור כי יש ביניהם עסקת מקרקעין לפיה המבקשת רכשה מהמנוח את הקרקע ועליה בית שיבנה לפי הוראותיה ובחירתה בעלות של 380,000$ וכי  בשל שקולי מס של המוכרים (שלא היה חלק מהם) התשלום למוכר יבוצע לאחר קבלת טופס 4.

1. המתווך העיד כי שני הצדדים שילמו לו שכר טירחה בגין התיווך בשנת 2005. למבקשת הוא נתן חשבונית מס "על חשבון" דמי תיווך ואילו המנוח ביקש כי ירשם בחשבונית כי התשלום הוא "עבור ייעוץ וליווי פרוייקט" וכך נרשם. לדבריו, התשלום הנקוב בחשבונית המס הינו  עבור מכירת מרכיב הקרקע בנכס . לדבריו, לאחר ההתקשרות בין המנוח והמבקשת הוא הפסיק לשווק את הנכס מאחר ומבחינתו הנכס נמכר למבקשת.

2. בחקירתו הנגדית השיב המתווך כי הוא לא דווח על העסקה לרשויות המס וכי אינו נוהג לדווח על עסקאות לרשויות. לדבריו, הוא הבין מהצדדים  כי העסקה ביניהם הינה לגבי המגרש בלבד, אשר נמכר בסכום של 200,000$ ולימים נודע לו שהם עשו עסקה  המבוססת גם על בנייה ובסוף הערך שלה יהיה אחר ועוד אמר כי  העמלה שקיבל משני הצדדים לא היתה  מלאה אלא רק על חשבון וכי משיקולי מס ביקשו ממנו לכתוב בחשבונית אחת "על חשבון" ובשנייה "ייעוץ וליווי פרויקט" ולחכות לעמלה עד שהכל יגמר. עוד אמר  כי הוא לא היה מעורב בשום צורה בבנייה, למעט מספר ביקורים עם המבקשת והמנוח בשלב ההתנגדויות לתוכניות שהגישו השכנים.

3. המתווך השיב עוד בחקירתו הנגדית כי קורה שהוא מקבל כספים ונותן חשבוניות עבור עסקאות שלא יוצאות לפועל אולם זה קורה מעט מאוד.

4. המתווך גם העיד כי בשלב כלשהו הוא הבין שהבית יוצא למכירה. הוא פנה למבקשת ולמיופה כוח. לדבריו: "שוחחתי איתו פעם אחת או פעמיים בטלפון לברר, הבנתי שהבית כן למכירה, לא למכירה, בסוף לא מוכרים אותו. אם היה למכירה כמו כל בית אחר שאני מוכר אני אשמח לעבוד עליו ולקבל מפתח גישה….אני לא זוכר, אני יודע שהיא (הכוונה ללורה) שאלה אותי כמה הנכס שווה בשלב כזה או אחר, אבל למכור? אני לא זוכר שהיא ביקשה ממני למכור את הבית. בשלב הזה כבר היא טענה שלא נותנים לה את הבית, אז איך היא יכולה למכור אותו".

5. אדריכלית הבית, לא הגישה תצהיר עדות ראשית אלא התייצבה למתן עדות בבית המשפט על פי הזמנת המבקשת. האדריכלית הגישה הסכם שנחתם בינה ובין המנוח בתאריך  23/06/05. לדבריה, המבקשת היא שהתקשרה אליה ואמרה לה שהיא רוצה  לקנות  מגרש ולבנות בית ושהיא קיבלה המלצה והיא רוצה להיפגש  איתה לצורך הצעת מחיר ולשכור את שירותיה והיא הוסיפה שעליה לפגוש את בעל הנכס והם אכן נפגשו ונכרת בינהם ההסכם.

6. האדריכלית העידה כי וכל המעורבות בתכנון הייתה של המבקשת וכי מהרגע הראשון היא הבינה הבית הוא של המבקשת (נבנה עבור המבקשת) והיא זו שעבורה עליה לתכנן את הבית, על פי דרישותיה. לצורך כך היא נפגשה עם המבקשת ועם ילדיה.

7. האדריכלית העידה כי המנוח הגיע אליה רק פעם אחת בשלב התכנון, והמקומות בהם היה מעורב היו החלקים הביוקרטיים.

8. האדריכלית העידה כי בשלב התכנון היתה התנהלות רבה מול הועדה המקומית וכי התהליך שם היה קשה. לדבריה, היה שלב שהבנייה הופסקה והיה צורך להוציא היתר חדש, וזה היה תהליך שלקח הרבה מאוד זמן. עוד הוסיפה ואמרה כי:

"הבית נבנה "בסטנדרט יפה, הייתי מגדירה את זה, אבל הוא לא מהגבוהים ביותר, זאת אומרת יש סטנדרטים גבוהים ממנו…לא ידוע לי על זה שהייתה מגבלה, לא נאמר לי בכל אופן…..בוא נאמר שכל העניין, היה פה איזה סוג של דיבור על משהו שהוא לא בדיוק על פי החוק, בכל זאת מולי הוא היה מאוד הגון".

9. עו"ד שמואל פאר הגיש תצהיר עדות ראשית מטעם המשיבים (נ/4). על פי האמור בתצהירו, הוא הכיר את המבקשת בשנת 2004, כאשר שכרה את שירותיו לבדיקת אפשרות לרכוש מגרש בזכרון יעקב. באמצע שנת 2005, המבקשת התעניינה ברכישת חלק במגרש אחר, הנמצא גם הוא בזכרון יעקב. מגרש זה היה בבעלות המנוח ואחיו, אשר היו מיוצגים על ידי עו"ד אלחנן הרשנזון, שותף במשרדו של עו"ד יצחק פרוינד.

כפי שנמסר לו, המנוח לא היה מוכן למכור את המגרש כמגרש בלתי מבונה  ולכן הוא בחן ביחד עם עו"ד הרשנזון  את הדרכים שיאפשרו לצדדים להתקשר בעתיד, בעסקה למכירה ורכישה של בית מגורים.  מאחר ולא היה לו ניסיון בניסוח המסמך שרצו הצדדים לעשות, הוא ביקש  מעו"ד הרשנזון לנסח את המסמך – הצעת הרכישה, וכן לנסח  חוזה מכר שישמש בסיס לחוזה שעתיד להחתם בבוא העת בין הצדדים לאחר השלמת הבניה.

1. עו"ד פאר הצהיר כי המנוח לא הסכים למכור את המגרש אם המכירה תהיה כרוכה בתשלום מס שבח. עו"ד הרשנזון עמד על כך שלא יחתם ע"י הצדדים שום הסכם מכר ולכן הצדדים לא חתמו על הסכם כזה והכל נעשה "בגדר הבנה ג'נטלמנית. יבנו את הבית, תהא מעורבת בתכנון ובקשר עם המפקח – מאחר שבכוונתה לרכוש בעתיד את הבית".

הצדדים העריכו את מרכיב הקרקע ב-200,000$ בתוספת עלות בניה בפועל – משוער 180,000$, כפוף להוצאות שיהיו בפועל. היתה כוונה לעשות חוזה עתידי כשתסתיים בנייתו של הבית.

1. עו"ד פאר הצהיר כי המבקשת כלל לא התייעצה איתו בקשר להליכים שהיא רוצה לנקוט נגד המשיבים וכאשר קרא את טענותיה של המבקשת באשר לשיחה בינהם – נדהם ממה שקרא.

2. עו"ד פאר התייחס גם להיבט המשפטי והצהיר כי הצעת הרכישה, כפי שנכתבה ונחתמה, מבטאת במדויק את כוונת הצדדים וכי מאחורי הצעת הרכישה לא הסתתר בשום פנים ואופן הסכם מוגמר כלשהו, בכתב או בעל פה, המחייב דווח לרשויות המס. על פי עדותו, עו"ד הרשנזון עמד על כך שלא יעשה שום מסמך שיחייב דיווח לשלטונות מס שבח. הוא הוסיף כי הצעת הרכישה לא כללה התחייבות מצד המנוח ואחיו למכור את הבית וכי הסביר למבקשת כי  הצעת הרכישה אינה ניתנת לאכיפה כנגד המנוח ואחיו.

3. עו"ד פאר הצהיר כי בשלב כלשהוא כשהתעוררו הבעיות, הביאה לו המבקשת  מסמך אשר כותרתו: "עקרונות לבניית הבית בזכרון יעקב" שנערך כנראה על ידה ועל ידי בעלה לשעבר. המסמך צורף לתצהיר.

תחת כותרת משנה "סיכונים וסעדים" נכתב, במסמך בין היתר:

"ב. הסיכון:

נותנת האופציה משקיעה מזמנה ודוחה אופציות אחרת עד למכירת הבית ללא כל מחוייבות של מקבלי האופציה למכור לנותנת האופציה את הבית עם סיום בנייתו.

הסעד:

לא קיים סעד ישיר לנושא. קבלן בנייה יקבל תמריצים אשר יגדלו עם התקדמות הבנייה ויגיעו לכדי סכום של 10K$. מדרגה ראשונה של 5K$ תינתן לאחר סיום שלד הבית

מדרגה שנייה של 10K$ תינתן לאחר סיום בניית הבית. התמריצים הללו יהוו מנוף על מקבלי האופציה להמשיך ולפעול עפ"י רוח האופציה."

4. עוד הצהיר עו"ד פאר כי הוא קיים שיחה עם אביה של המבקשת  ועם המבקשת עצמה לפני החתימה על הצעת הרכישה. לדבריו, אביה שאל לפתע את השאלה הבאה: "ידוע לי כי המנוח הינו טייס קרב ומה יהיה גורל אופציית הרכישה אם יהרג? הזדעזעתי לרגע מן השאלה, חשבתי אז שסוג כזה של שאלה עלול להביא מזל רע לצדדים. השבתי לעו"ד בפני בתו, ללא היסוס, כי אופצית הרכישה אינה ניתנת לאכיפה. בעניין זה הייתי חד משמעי ולא ניתן היה לטעות לגבי עמדתי. הבנתי שהמבקשת מוכנה לקחת את הסיכון על עצמה שמשהו בדרך ישתבש. שאלתי את לורה אם היא סומכת על אביאור והיא אישרה שהיא מאמינה בו. חשתי כי היא מעריצה אותו – היתה לו כנראה אישיות מיוחדת – כריזמטית".

5. עו"ד פאר הצהיר גם כי המבקשת הודיעה לו שהיא "מרימה ידיים" ונכנעת, כי לא תוכל לעמוד בעלויות שבפועל הסתבר עלתה הבניה. לדבריו, הוא הציע לה לבצע את הרכישה גם אם הדבר יהיה כרוך בהתאמת מחיר הבית (דהיינו כי תציע תוספת כלשהי למחיר), וכי גם אם תמכור את הבית לאחר, הרווח כולו ישאר שלה, כי מחירי הקרקע והבתים בזכרון יעקב האמירו מאוד בינתיים.

לדבריו, הוא התבקש  על ידי המבקשת לסייע לה לקבל את הפקדון שהופקד אצל עו"ד הרשנזון ולנסות לקבל מהמשיבים פיצוי על הזמן שהשקיעה בבניית הבית ועל הפסדיה – שכ"ד ששילמה וכיו"ב. הוא התאכזב  מכך שהמבקשת  הופתעה מן הנתונים לגבי העלויות שנתן לה המנוח  ועל כך, שלטענתה, לא עקבה באופן שוטף אחריהן ולא בקשה דו"חות כספיים. לדבריו, הוא עשה  כמיטב יכולתו כדי לסייע למבקשת  לקבל פיצוי הולם. הוא  ניהל התכתבויות, שיחות ופגישות עם עו"ד הרשנזון אך לצערו המו"מ לא צלח.

6. בחקירה נגדית העיד עו"ד פאר כי מי שחתם אצלו על ייפוי הכוח היתה דודתה של המבקשת, ולא המבקשת עצמה, מאחר ולמבקשת היה יותר נוח שההתקשרות הראשונית תהיה עם הדודה שלה ולא איתה והוא מניח שהיא פעלה עבור המבקשת. בהמשך הסביר עו"ד פאר כי המבקשת  לא חתמה על הצעת הרכישה מתוך מחשבה לא ליצור זהות בין הצד המציע לבין הצד שבסופו של דבר יעשה את העסקה והכוונה היתה שבסופו של יום המבקשת  תקנה את הבית. עו"ד פאר  לא הצליח לזכור של מי היה הרעיון להחתים את הדודה על הצעת הרכישה למרות שאמר במפורש שזה לא היה הרעיון של המבקשת.

7. עו"ד פאר גם השיב בחקירתו כי :

"רגע, לא סוכם, זאת הצעה, חשבו שיקנו בבוא העת, לפי הערכת המחירים באותה עת, שזה יעלה 380. 200 מרכיב הקרקע, 180 העריכו הצדדים, שני הצדדים תעלה הבניה, כפוף לעלויות בפועל…..  כדי שזה יהפוך להסכם, צריך הצד השני גם להסכים ולחתום. ההבנה הג'נטלמנית שהייתה קיימת בין הצדדים, קרקע 200,000 דולר, שזה היה המחיר אז של הקרקע ועלויות צפויות של בניה 180. בקטע הזה אני לא נכנסתי בכלל אם הם טועים בהערכה, לא טועים, זה לא עסקי, זה כמה שבפועל תעלה הבניה. התפלאתי אחר כך איך המבקשת הופתעה, כשהיא כל הזמן בקשר צמוד עם המפקח, איך היא הופתעה שפתאום היא ראתה שהיא מגיעה לסכומים שהיא לא יכולה לעמוד בהם…. זה נתון שלא נכתב "200,000 דולר קרקע פלוס הוצאות הבניה בפועל" כי מס שבח היה חושב שהייתה עסקה פה….לא, משום שזה מסמך שהתכוונו להפעיל אותו רק כאשר הבית יגמר ואז יהיה מחיר סופי לבית. תשימי לב בטיוטת חוזה מכר, זה המסמך הראשוני שהמנוח ניסח, אני דרשתי אז גם להכין טיוטת חוזה מכר, לא רציתי שנגיע לחוזה מכר בבוא העת, שיהיה לנו וויכוח על ניסוח, ובטיוטת חוזה מכר לא מופיע בכלל מחיר, למה? משום שעוד לא ידעו את המחיר".

בהמשך השיב עו"ד פאר כי הצעת הרכישה מהווה התחייבות חד צדדית של המבקשת לרכוש את הבית במחיר מסויים, וכי לאחר טופס 4 היו אמורים לקבוע את המחיר הסופי של הבית "לפי כמה שעלויות הבניה" וכי המנוח לא התחייב למכור למבקשת את הבית. לדבריו, הצעת הרכישה לא נועדה לשקף את כל מערכת היחסים בין הצדדים וכי "בבוא העת, כאשר תיגמר הבניה, נדע כמה עלות הבניה, ואז יש לנו כבר טיוטת חוזה מוכנה, נמלא את הסכום הנכון וכי בין המנוח למבקשת היתה הבנה ג'נטלמנית והוא התכוון למכור לה את הבית אולם לא ברמה החוזית. הוא הלך ובנה לפי הטעם שלה, הוא הוציא כסף לבניה לפי צרכים שלה, לפי רצונות שלה, כשהיו הצדדים צריכים, כאשר תיגמר הבניה ויהיה טופס 4, לשבת, לסכם את החשבון ולקבוע את המחיר". הוא  הוסיף כי חלק מההסכמות בין הצדדים כללו תשלום עבור עלות מימון.

8. עו"ד פאר נשאל באשר לטענת עו"ד הרשנזון כי הצעת הרכישה נועדה לאפשר למנוח ולאחיו לשריין מחיר מינימום לנכס והוא השיב כי "יש אפשרות כזו אולם אם המחיר היה יורד, המבקשת לא היתה חייבת לקנות, היא הייתה מנהלת שיחה ומשא ומתן והיו גומרים את הסכום , כמה שהבית הזה שווה". עו"ד פאר שב והדגיש כי המבקשת  בכל שלב יכלה להגיד כי היא לא רוצה לקנות את הבית.

9. עו"ד פאר אישר בחקירתו כי הוא ניסה להניע את המבקשת מכל ההליך המשפטי שמתנהל כאן, הן מבחינת הזמן כיוון שההתקשרות הראשונית היתה ב-2005 ואנחנו בשנת 2012 ובתחילת הדרך, וכי  הוא לא חשב שזה יהיה לטובתה שדבר כזה יסחב שנים והוא חשב שיותר טוב להידבר או שאם היא לא יכולה לעמוד במחיר, אז שלא תקנה את הבית. עו"ד פאר הוסיף כי הציע לה לפנות למפקח אחר שיבדוק את עלויות הבנייה, את התוכניות ואת הבית ויוכל לקבוע כמה עלתה הבנייה.

1. עו"ד פאר אישר עוד בחקירתו כי כאשר המבקשת הגיעה אליו היא אמרה לו שהעלויות גבוהות מדיי והיא לא מסוגלת לעמוד בהן. היא לא אמרה לו שהיא ויתרה על הקנייה אלא פשוט שהיא לא מסוגלת לקנות במחיר הזה, היא התייאשה.

1. המשיב מס' 1 הצהיר (נ/5) כי בסוף שנת 2004, כשעלתה האפשרות של מכירת המגרש, הודיע לו המנוח כי  הוא בוחן היבטי המס של המכירה ולאחר מכן הודיע לו  כי על פי יעוץ שקיבל, עדיף למכור את המגרש, במסגרת תכנון מס לגיטימי, לאחר שיבנה בו בית מגורים, ולהנות מפטור ממס שבח מקרקעין.

בהסתמך על הייעוץ שקיבל המנוח, הוא הסמיך את המנוח  ביום 22/4/05 וייפה את כוחו לטפל בשמו ובמקומו במגרש ובכל הכרוך בו. לדבריו, ידוע לו כי באמצע שנת 2005 הכיר המנוח  את המבקשת, אשר בקשה לרכוש את הבית שיבנה במגרש לאחר השלמת בנייתו.

2. המשיב מס' 1 הצהיר כי הוא והמנוח שילמו מכספם את כל ההוצאות והתשלומים, מכל מין וסוג שהוא, הכרוכים בתכנון הבניה של הבית, בבצוע ובפקוח עליהן וכי המנוח הוא שניהל והיה אחראי על הבניה בפועל. לדבריו, בחודש מרץ 2011 הגיעו עלויות הבניה לסך של 1,740,000 ₪.

עוד הצהיר כי  בחודש אוגוסט 2009, בסמוך לנסיעתו לארה"ב הודיע לו המנוח , כי תמורת

חלקו במחיר הבית – שהוא כ-39% ממחיר הבית כולו – הוא יקבל  סך של כ-940,000 ₪ וזאת בהסתמך על העלויות כפי שהוערכו נכון למועד זה.

3. המשיב הצהיר כי הוא והמנוח מעולם לא מכרו ולא התכוונו למכור למבקשת מגרש. הם הסכימו כי המבקשת תציע להם לרכוש את  הבית, אם וכאשר יתקיימו התנאים המפורטים באופציית הרכישה מיום 4/7/05 שנוסחה על ידי עו"ד הרשנזון ביחד עם פרקליטה של המבקשת עו"ד שמואל פאר, ועל בסיס זה הוא נתן למנוח  את ייפוי הכוח. הוא ידע  כל העת כי הברירה אם למכור הבית למבקשת היתה נתונה באורח מוחלט בידי המנוח ובידיו. כן הצהיר כי  במסגרת "אופציית הרוכש" אותה קיבלו מהמבקשת, היה על המבקשת להשיב להם  את מלוא עלויות הבניה ללא יוצא מן הכלל, לרבות עלויות המימון. עוד הצהיר כי היה ידוע לו כי  בעת חתימת אופציית הרוכש העריכו המנוח והמבקשת כי הבנייה תסתיים כשנה ומחצה לאחר חתימת אופציית הרכישה, וכי על בסיס הערכה זו נערכה ונחתמה האופצייה.

4. המבקש הצהיר כי בחודש יולי 2009 הוא ביקר בישראל ובפגישה הראשונה עם המבקשת התרשם כי היא אכן מתכוונות לרכוש הבית לכשתושלם הבניה. לאחר פטירת המנוח, בסוף ימי השבעה, הוא הופתע לקבל שיחת טלפון מהמבקשת, בה היא טענה כי עלויות הבניה הינן גבוהות בכ-40,000$ מעבר לציפיותיה אך לא הזכירה , אף לא ברמז, את הסכום של 180,000$, עליו היא מסתמכת, בדרך שקרית, בתובענה. לדבריו, באותה שיחה הוא הודיע למבקשת כי מיופה הכוח מייצג את יורשיו של המנוח וכי עליה להידבר עימו.

5. בחקירה נגדית השיב המשיב מס' 1 כי נתן למנוח בשנת 2005 יפוי כוח לא בגלל שהיתה באותו שלב התחייבות כלשהי מצידו לגבי מכירת המגרש והבית שייבנה עליו אלא ככל שיהיה דרוש מול קונה פוטנציאלי ומול הרשויות ומול מי שהוא מצא לנכון לפנות אליו.

6. מיופה הכוח הגיש תצהיר עדות ראשית מטעם המשיבים (נ/6). לדבריו, המנוח הסמיך אותו חודשים אחדים לפני פטירתו, למלא את מקומו בטיפול בכל הכרוך בבית. לאחר פטירתו של המנוח, הוא הוסמך על ידי אלמנתו, להוסיף ולטפל בבית בשמה ובשם ילדיה הקטינים. מסוף שנת 2010 הוא פעל במשותף  עם גיסו ומיופה כוחו  המשיב מס' 1 .

ערב נסיעתו האחרונה לארה"ב, העביר לו המנוח את כל המידע והמסמכים הנוגעים לבית  והסביר לו  את כל מרכיבי העלויות של הבית.

7. בסוף חודש אוקטובר 2009, הודיע לו המפקח כי המבקשת נפגשה עימו והודיעה לו כי החליטה לוותר על רכישת הבית, נוכח העלויות הגבוהות והוא דיווח על כך לעו"ד הרשנזון. ביום 6/12/09 הוא קיים פגישה עם המבקשת בחיפה. בפגישה המבקשת לא חזרה בה מהחלטתה כי אין בכוונתה לרכוש את הבית, אך היא ניסתה לנהל עימו מו"מ במטרה להפחית ממחירו.

הוא הודיע למבקשת כי תוכל לרכוש את הבית תמורת הסך של 2,450,000 ₪ , סכום שהיה נכון לאותה עת, וכי אינו מוסמך לנהל עמה מו"מ. המבקשת העריכה כי בנוסף למחיר הנדרש, יהא עליה להוסיף ולשלם סך של כ-300,000 ₪ עבור עבודות השלמה והיא שבה ואישרה בפניו כי אין ביכולתה לרכוש את הבית בסכומים אלה, וכי היא יכולה לשלם לכל היותר סך של 2,000,000 ₪. המבקשת לא הזכירה בפגישה זו ואף לא בפגישות ובשיחות שקיים איתה  כי היא רכשה בית מהמנוח  תמורת 380,000$.

8. כשבועיים לאחר פגישתו עם המבקשת, היא התקשרה אליו שוב ואמרה לו "יעצו לי ללכת על העסקה" ובהמשך "ילווה אותי חבר שלי שהוא מתווך מזכרון יעקב".

9. כפי שהוסכם בשיחתו עם המבקשת מיום 22/12/09, המבקשת היתה אמורה להתקשר איתו בתוך התקופה בת כשלושה חודשים, הוא המועד המשוער לקבלת טופס 4  – אך היא לא עשתה כן.

1. מיופה הכוח הפנה בתצהירו לחשוב עלויות הבנייה נכון ליום 15/9/09 שהוכן על ידי  המנוח, ונמצא בין מסמכיו.  על פי החישוב מסתכמות העלויות, נכון למועד זה  לסך של 1,439,575 ₪.

1. בחקירתו הנגדית השיב כי המנוח אמר לו שהוא צריך למכור את הבית בהתאם לדף ההוצאות שלו "ולא אגורה אחת פחות", וזו היתה מבחינתו הצוואה של המנוח. בנוסף פורטו ברשימת ההוצאות עלויות המימון שהיו למנוח.

2. עו"ד אלחנן הרשנזון, הגיש גם הוא תצהיר עדות ראשית  מטעם המשיבים(נ/7). על פי האמור בתצהיר באמצע שנת 2005 הודיע לו המנוח כי המבקשת מתעניינת במגרש וכי בכוונתה להציע לו הצעה לרכוש אותו. בעקבות חוות דעתו המנוח היה  נחרץ בהחלטתו שלא לבצע עסקה כלשהיא לגבי המגרש ואף לא להתחייב לעסקה, לרבות בדרך של מתן אופציה.

לאחר שהחליף עם עו"ד פאר  טיוטות נחתמה ביום 4/07/05 הצעת הרכישה. הצעת הרכישה נחתמה על ידי דודתה של המבקשת, אשר פעלה בשמה של המבקשת, והיא ביטאה  במדוייק את ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים ואת כוונת הצדדים וגמירות דעתם, ואין לקרוא בה מה שאין בה והיא אינה ולא היתה עיסקה במקרקעין.

3. להצעת הרכישה צורפה טיוטת חוזה מכר שהוכנה גם על ידי עו"ד פאר ועו"ד הרשנזון הצהיר, כי במכוון לא צוינו בטיוטה החוזה מחיר הנכס ותנאי תשלומו, שכן אלה טרם הוסכמו על ידי הצדדים.

4. ביום 29/5/07 הוא קיים פגישה עם המנוח, שהודיע לו כי החליט לא להסכים להצעת הרכישה של המבקשת כי אם וכאשר יבחר בבוא היום למכור למבקשת, יהא זה תוך שינוי מהותי בשני מרכיבים: עלות הבניה ומחיר המגרש.

5. ביום 14.7.10 הוא קיים פגישה במשרדו עם עו"ד פאר ומיופה הכוח. בפגישה לא עמדה על הפרק אפשרות הרכישה של הנכס על ידי המבקשת וכל שעלה בפגישה הוא דרישות כספיות של המבקשת נוכח טענתה כי מגיע לה כסף על התרומה שתרמה, לטענתה, בבניית הבית שנבנה על המגרש.

6. בחקירה נגדית השיב עו"ד הרשנזון כי בין הצדדים היה הסכם ג'נטלמני לפיו המנוח בונה בית מגורים,  ואם הכל יתנהל כשורה, בסוף התהליך, יש הבנה שהוא ימכור לה את הבית. לדבריו, ההסכמה היתה כי המנוח  בונה בית, לא למבקשת,  כי אם הבית היה למבקשת, הם היו צריכים לסגור מפרט – דבר שלא נעשה. לדבריו,  אין מסמך בכתב לגבי התחייבותה של המבקשת ובמידה והיתה התחייבות כזאת מצידה, היא היתה צריכה לממן את כל עלויות הבניה, כולל הוצאות המימון. בהמשך טען כי הצעת הרכישה הינה התחייבות חד צדדית של המבקשת, ואינה מהווה הסכמה של שני הצדדים.

עו"ד הרשנזון חזר ואמר כי בשנת 2007 המנוח  אמר לו כי לא יקבל את הצעת הרכישה ואם יבחר לקבלה זה יהיה תוך שינוי מהותי בשני מרכיבים. לדבריו הוא לא העביר את המידע שקיבל מהמנוח – לא למבקשת ולא לעו"ד פאר.

7. לדברי עו"ד הרשנזון , הוא יודע כי היה בין המבקשת והמנוח קשר ישיר במשך כל התקופה , והמנוח עדכן את המבקשת באשר לשינויים הדרסטיים בעלויות הבנייה. לדבריו, הוא לא אסר על המנוח להראות למבקשת את הוצאות הבניה. כמו כן השיב ואמר כי לא שמע במפורש מהמבקשת  או מעו"ד פאר כי המבקשת  לא מתכוונת לרכוש את המגרש ולא קיבל הודעה פורמלית על כך. הוא הוסיף ואמר כי  בשנת 2009 עו"ד פאר פנה אליו וביקש לתת משהו למבקשת  על תרומתה, ומזה הניח כי רעיון הרכישה נזנח ובנוסף, מיופה הכוח אמר לו כי המבקשת לא מעוניינת לרכוש את הבית.

8. מיופה הכוח של המשיב 1 העיד כי לאחר שקיבל יפוי כוח מהמשיב 1 על מנת לייצגו בכל הקשור לבית, הוא פנה לאלמנתו של המנוח, המשיבה מס' 2, אשר אמרה לו שאין לה שמץ של מושג מה קורה בבית.

9. המשיבה 2 עצמה הגישה תצהיר עדות ראשית (נ/9). לדבריה, היא לא ידעה על הקשר שנוצר בין המנוח והמבקשת אולם התוודעה אליו תוך כדי. היא נכחה באינספור שיחות טלפוניות, בספיקר בדרכם מהצפון להתייעצויות רפואיות, ושמעה אותם מדברים לגבי ההסכמות וההבנות שלהם.

לדבריה, העיכוב בבנייה נגרם בעקבות התעקשותה של המבקשת למקם את החניה בסמוך לסלון ביתם של השכנים, וכי רק כאשר המבקשת השתכנעה ושינתה את תוואי החנייה, המשיכה הבניה.

1. המפקח על הבנייה, הגיש תצהיר עדות ראשית מטעם המשיבים (נ/10). לדבריו, ההתכתבויות שלו עם המנוח בכל הנוגע למחירים נשלחו אף למבקשת. הוא גם צירף לתצהירו מסמך של הערכת עלויות שהועבר למבקשת. לדבריו, ביום 15/2/08 המבקשת ביקשה להיפגש איתו בקשר להערכת עלויות. הוא עשה הערכות והשתדל להקפיד שהסכומים שהוסכמו עם בעלי המקצוע לא יעברו את הערכות שעשה . לדבריו, הסטייה בבית היתה בעיקר בשלב השלד.

1. המפקח העיד כי המבקשת היתה מעורבת בכל שלב, מההתחלה, וכי הוא נבחר לעבוד כמפקח על ידי המבקשת, למרות שההסכם נחתם בינו ובין המנוח. לדבריו, הוא הבין הן מהמנוח והן מהמבקשת כי מי  שישא בסופו של יום בהוצאות הבנייה היא המבקשת, אולם בפועל מי שפיקח על נושא הוצאת הכספים היה המנוח. המבקשת  ידעה מראש את עלויות הבנייה כיוון שהיא דנה איתו ועם המנוח על העלויות והיא ביקשה חלקים מזה לא לעשות כי לא היה לה כסף לשלם וחשבה שתוכל לעשות זאת בעתיד ומנגד ביקשה להוסיף דברים כמו הסקה מרכזית.

2. המפקח העיד וכי בשלב מסוים המבקשת אמרה לו שאין לה כסף לקנות את הבית במחיר שמבקשים ממנה ולכן היא מוותרת.

טענות הצדדים:

3. בסיכומים חזרה ב"כ המבקשת על השתלשלות הדברים כפי שעלתה מהראיות, ובמיוחד כפי שבאה לידי ביטוי בעדותה של המבקשת.

4. בהיבט המשפטי טענה ב"כ המבקשת כי בין הצדדים נכרת חוזה מכר מחייב. לטענתה, על מנת לבחון האם נכרת חוזה יש לבחון את יסודות גמירות הדעת והמסויימות וכי יסודות אלה התקיימו. לטענתה, בע"א 986/93 קלמר נ.  גיא , פ"ד נ(1) 185 (להלן "הלכת קלמר") אפילו הוכר תוקף משפטי של התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין בהעדר מסמך בכתב, כאשר "זעקת ההגינות" מצדיקה זאת וכי במקרה נשוא תיק זה – יש מקום לאכוף את החוזה מהטעמים הנ"ל.

5. באשר למסויימות , טענה ב"כ המבקשת כי בהצעת הרכישה נקבעו כל פרטי הבית ואף נקבע באופן חד משמעי מחיר הנכס – שהיה הסכום היחיד אותו התחייבה המבקשת לשלם עבור הבית שייבנה עבורה.

ב"כ המבקשת טענה כי אכן לא נקבעו תנאי התשלום לאחר קבלת טופס 4 , אך בהתאם לפסיקה אין בעובדה זו כדי לקבוע דבר בשאלת קיומו או העדרו של הסכם מכר מקרקעין.

ב"כ המבקשת טענה כי אמנם המבקשת לא הביאה את מסמכי הבנק , להעיד כי הפקידה את המחיר המוסכם בחשבונה בבנק אך לדבריה הדבר לא נדרש מאחר והמשיבים לא חלקו על טענה זו של המבקשת וכל טענה בענין זה, ככל שתטען, תהווה שינוי חזית.

6. באשר לגמירות הדעת טענה ב"כ המבקשת כי זו עולה מהתנהגות הצדדים לאורך כל הדרך (עוד בטרם נחתמה הצעת הרכישה ועד השלמת הבניה) וכי הצעת הרכישה היתה כיסוי חיצוני בלבד לעיסקת המכר שנקשרה בין הצדדים. ב"כ המבקשת הפנתה לעדויות וטענה כי כל הצדדים אישרו שהבית נבנה עבור המבקשת . ב"כ המבקשת טענה כי יש משמעות לפניית הצדדים למתווך וכי יש בה כדי ללמד על כוונת הצדדים. ב"כ המבקשת גם טענה כי העובדה שהמנוח ביקש מהמבקשת למכור את הדולרים מלמדת כי ראה בכסף המופקד כשלו.

7. ב"כ המבקשת טענה כי גם העובדה שלמנוח היה יפוי כוח נוטריוני לטובת המנוח מיום 22/4/05 (לאחר שהוחל כבר במו"מ בין המבקשת והמנוח) מלמדת כי נקשרה עיסקה בין המבקשת ובעלי הקרקע – אחרת לשם מה נדרש יפוי הכוח הנ"ל?

8. ב"כ המבקשת הפנתה לפסיקה בה ניתן תוקף לכתב אופציה שניתן לקונה ונקבע כי מדובר בהסכם מחייב.

9. ב"כ המבקשת טענה כי התנהגות המשיבים כלפי המבקשת היתה רעה והיתה נגועה בחוסר תום לב.

1. ב"כ המבקשת טענה כי אין לתת משקל לעדותו של עו"ד פאר באשר לפגישה שקיים עם באי כוחם של המשיבים, שהתקיימה בהעדר המבקשת עצמה. כן טענה כי אין לתת משקל למסמך "עקרונות לבניית הבית בזכרון יעקב" שצורף לתצהירו של עו"ד פאר, מאחר ומסמך זה אינו חתום, לא ידוע מי ערך אותו והן המבקשת והן בעלה (שלטענת עו"ד פאר ניסחו מסמך זה) לא נחקרו בענין זה על ידי ב"כ המשיבים בעוד שבחקירה חוזרת נשאל בעלה לשעבר של המבקשת, בקשר למסמך זה וטען כי לא היה לו קשר אליו והוא מעולם לא כתב אותו. יתרה מזאת, לטענתה, במהלך חקירתו החוזרת של עו"ד פאר על ידי ב"כ המשיבים הוא השיב כי יכול להיות שהמנוח הוא שערך את המסמך אבל הוא הועבר אליו על ידי המבקשת. לטענתה, גם בתצהיר גילוי המסמכים שנחתם על ידי המשיבה מס' 2, נעה שפר, מופיע מסמך זה כ"מסמך עקרונות לבניית הבית בזכרון יעקב שהוכן על ידי המנוח  ז"ל ונמסר לעו"ד הרשנזון" – ללמדך, שעורכי הדין ניסו ליצור מצג כאילו המבקשת ובעלה ערכו את המסמך ולהסתמך על האמור בו. לטענתה, האמור במסמך זה גם אינו תואם אפילו את הצעת הרכישה, וכנראה נערך קודם לחתימה על הצעת הרכישה.

1. ב"כ המבקשת סקרה בהרחבה גם את ראיות המשיבים וטענה כי מרבית עדויות העדים מטעם המשיבים היו עדויות שמיעה .

2. ב"כ המבקשת טענה כי אין מקום לבטל את החלטת בית המשפט ליתן למבקשת היתר לפיצול סעדים. לטענתה, בהחלטה מיום 23.4.12 נקבע כי במידה ובית המשפט יקבע כי המבקשת רכשה את הבית, הוא ידון בנפרד בעלות הרכישה וכי היא תוכל לאמוד את נזקיה אך ורק על סמך תוצאת פסק הדין.

3. בפתיח לסיכומים טען ב"כ המשיבים כי מדובר בתביעת כזב לפסק דין הצהרתי, שאינה אלא כסות לתביעה כספית וכי התביעה קוממה הן את מי ששימש פרקליטה של המבקשת והן את מי שנשכר על ידה כמפקח על הבניה עד שלא יכלו לעמוד מנגד ולהחריש נוכח זעקת אי ההגינות העולה מהתביעה. המדובר בשתי דמויות מפתח בסכסוך ושניהם סתרו בעדויותיהם את שקריה ועלילותיה של המבקשת. הפרקליט העיד על "עיסקה" שלא היתה והמפקח – על ביטול חד צדדי מצידה של המבקשת, של "המעט", אם וככל שהיה.

4. גם ב"כ המשיבים סקר את העובדות, כאשר לטענתו "המציעה" היתה דודתה של המבקשת, שחתמה על הצעת הרכישה וכאשר המנוח והמשיב מס' 1 לא הציעו למציעה, או למי מטעמה דבר ולא התחייבו לקבל את הצעת הרכישה. יתרה מזאת, בהצעת הרכישה נאמר כי היא מותנית בהודעת קבול מטעם המנוח והמשיב מס' 1 ואין חולק כי הודעה כזאת לא נמסרה עד היום. ב"כ המשיבים טען כי להצעת הרכישה צורף נוסח חוזה מכר, בו לא צויין במועד מחיר הבית ותנאי תשלומו וכן לא צויינו שמות המוכר והקונה – שהם מעיקריו של החוזה.

5. ב"כ המשיבים טען כי בעת הכנת הצעת הרכישה העריכו הצדדים, בהגינות ובתום לב, כי הסכום שננקב בהצעה ישקף את מחיר המגרש, עלות הבניה ועלויות המימון שיהיו רלבנטיים ככל שההצעה תתקבל. באותה עת האמינו המנוח והמשיב כי ההצעה תתקבל והיה זה אך טבעי כי המנוח יידע , יתייעץ וישתף את המבקשת , אשר טענה כי המציעה פעלה בשמה בכל הקשור לבית.

ב"כ המשיבים טען כי המתווך הפגיש בין המנוח והמבקשת כאשר התכוון למכור את המגרש ומשבחר המנוח לא למכור את המגרש, אלא לבנות עליו בית ולמכור את הנכס כשהוא מבונה, לא קיפח את המתווך ושילם לו עבור ליווי ויעוץ פרוייקט. המנוח היה נכון באותו מועד , אך לא התחייב בכל דרך, למכור למבקשת את הנכס. המנוח הסכים כי הנכס יתוכנן על ידי אדריכלית שנבחרה על ידי המבקשת, אך הוא זה שחתם עימה על ההסכם וכך גם באשר למפקח על הבניה.

ב"כ המשיבים טען כי הצעת הרכישה משקפת את המוסכם על הצדדים ואין לקרוא לתוכה מה שאין בה.

6. בהיבט המשפטי התייחס תחילה ב"כ המשיבים להיבטי המיסוי וטען כי מלשון החוק עולה כי "אופציית מוכר" אינה ברת מיסוי ואינה מהווה מכירה של 'זכות במקרקעין' מאחר והבעלים של הזכות (קונה האופציה) אינו מתחייב למכור את המקרקעין . ב"כ המשיבים הפנה לקביעתו בענין של פרופ' הדרי בספרו "מס שבח מקרקעין", אשר אומצה על ידי השופט מגן אלטוביה בה.פ. (ת"א) 1402/02 ידגר נ. שניר [פורסם בנבו]. לטענתו, משכך יש להתעלם מכל טיעוני הסרק של המבקשת ואיומיה, המבוססים על אי חוקיות. ב"כ המשיבים ביקש לקבוע כי בהצעת הרכישה לא דבקה אי חוקיות.

ב"כ המשיבים טען כי בהתנהלותה של המבקשת בולטים 4 מחדלים מהותיים, כאשר לא צירפה ו/או לא הביאה לעדות ו/או התעלמה מעו"ד פאר, מאביה, מהמציעה ומאי העדת עדי הזמה. כן טען כי המבקשת לא הציגה את חשבונות הבנק שלה, התומכים בטענתה כי החזיקה בידה את הכספים המיועדים לרכישת הנכס.

7. ב"כ המשיבים טען כי מדובר בתביעה נגד עזבון וקטינים וככזו היא דורשת רמה גבוהה של הוכחה ונדרש סיוע לעדויות. לטענתו, עדות המבקשת היא עדות יחידה שאינה נתמכת בראיות והיא כולה עדות רצופת סתירות והעלמת ראיות ואינה עומדת בנטלי הראיה הרגילים. המבקשת לא רק שלא הביאה עדים חיוניים, אלא שהעלימה מבית המשפט הודעות בטול שפרסמה ברשת החברתית. עוד טען כי המבקשת הודתה שמידות הבית שונו אך ביקשה לאכוף "הסכם מכר" במחיר שנקבע כביכול תמורת מידות הבית המקוריות. לטענתו, זעקת אי ההגינות עולה מהתובענה שהגישה המבקשת ומניסיונה המביש להוציא זכויות וכספים מעזבון ומיתומים.

8. ב"כ המשיבים טען כי הצעת הרכישה הינה אופציית מוכר אמיתית, כשרה וטהורה, עליה חלים דינים מיוחדים וכי אין מקום לתת לאופציה זו משמעות שונה מזו העולה ממנה. כן טענו כי כל עוד לא מימשו המשיבים את הברירה שניתנה להם על פי הצעת הרכישה, לא נוצרה כל עיסקה בין הצדדים.

9. גם ב"כ המשיבים פירט את התנאים הנדרשים ליצירת חוזה מחייב , דהיינו: כוונה ליצור יחסים משפטיים, גמירות דעת ומסויימות, והצעה וקיבול, כאשר המבחנים על פיהם נבחנת השאלה האם תנאים אלה התקיימו הוא מבחן אובייקטיבי. ב"כ המשיבים הפנה לפסיקה התומכת בטענותיו, לרבות זו המתייחסת לאופציית המוכר. בנוסף טען כי המנוח והמציעה שאינה המבקשת (ההדגשה במקור) נמנו וגמרו ליצור יחסים משפטיים במסגרת הצעת הרכישה ועל פי האמור בה וכי גמירות דעתם היתה שלא ליצור חוזה מחייב אלא אופציה חד צדדית, אשר הברירה אם לממשה היתה למנוח ולמשיב מס' 1 לבדם.

1. ב"כ המשיבים טען כי הצעת הרכישה אינה הסכם, לא נקבעו בו מחיר ותנאי תשלום שהם מעיקרי חוזה ולא נערך מסמך בכתב ולא היתה גמירות דעת.

1. ב"כ המשיבים טען כי מצד אחד טוענת המבקשת כי הצעת הרכישה היא הסכם מכר מחייב ומצד שני היא טוענת כי הצעת המכר נועדה להמנע מתשלום מס ומטרתה בלתי חוקית ולפיכך בתובענה מבקשת המבקשת לאכוף הסכם מכר הנגוע באי חוקיות ועל בית המשפט להמנע מלתת סעד שכזה. ב"כ המשיבים הפנה לרע"א 6667/10 ו- 7441/10 גלית הלוי בר טנדלר נ. דרור קוזניצקי [פורסם בנבו] בו נקבע במפורש כי אין לאכוף חוזה בלתי חוקי וכי "הבטלות וההשבה הן הכלל ואכיפת החוזה היא החריג". עוד טען כי אפילו חטא המנוח, כטענת המבקשת, "האם על אלמנתו, יתומיו ואחיו לשלם את המחיר?".

2. ב"כ המשיבים טען כי "עקרון תום הלב הוא יסוד חובק עולם" כי "מלא כל המשפט כבודו" וכי התובענה נגועה בחוסר תום לב קיצוני , ומטעם זה לבדו יש לסלק על הסף את התובענה. ב"כ המשיבים טען כי יש לייחס למבקשת חוסר תום לב בהעלימה את עו"ד פאר מכתבי הטענות ומתצהירה, בבקשתה לאכוף הסכם הנטען על ידה תוך התעלמות מעלויות הבניה בפועל, בהעלמת העובדה כי הסכימה לשאת בעלויות בפועל, בבקשתה כי אלמנה ויתומים "יממנו את בית החלומות שלה", בהטחת האשמות שווא במנוח, בהעלמת חלקה המרכזי בעיכובים שחלו בבניה ובתביעת סעד של אכיפה, כאשר כל מעייניה נתונים לסעדים כספיים. מעבר לכך טען ב"כ המשיבים כי המבקשת העלימה את העובדה כי למעלה משנה לפני שהגישה את התביעה היא ויתרה במפורש על רכישת הבית.

3. ב"כ המשיבים טען כי ביסודו של הסכם אופציה מונח הסכם ג'נטלמני שהוא הסכם שחסר תוקף משפטי שאינו אכיף. לטענתו, לצידה של הצעת הרכישה, אך לא כתחליף לה, עמדה הבנה ג'נטלמנית בין המנוח לבין המציעה, כי אם לא ישתנו הנסיבות יפעל המנוח לממש את הברירה שהוקנתה לו וכי "למרבה הצער הנסיבות השתנו והכל השתבש". לטענתו, המנוח פעל בהגינות בכל דרך אפשרית על מנת לסייע למבקשת לרכוש את הבית על פי הצעת הרכישה, אך המבקשת בגדה בו ובמשיבים וגמלה להם רעה תחת טובה. ב"כ המשיבים המשיך וטען כי ביסודה של הצעת הרכישה עמדה ההבנה הג'נטלמנית הבלתי אכיפה כי במסגרת לוח זמנים סביר כנגד תשלום מחיר המגרש , השבת מלוא עלויות הבניה ועלויות המימון, יממש המנוח את הברירה שניתנה לו וכי העקרונות של אותה הסכמה ג'נטלמנית החוץ חוזית באו לידי ביטוי בהתבטאויות הצדדים, בהתנהלותם, בתוכן ההסכמה ובנסיבותיה וכי היה ברור לחלוטין, כפי שהעיד עו"ד פאר, כי ההסכמה אינה אכיפה.

4. ב"כ המשיבים ניתח בהרחבה את העדויות וביקש לאמץ את עדויות העדים מטעם המשיבים, ובמיוחד אלה של עורכי הדין, ולדחות את גרסת עדי המבקשת.

5. בסיום טען כי המבקשת מבקשת סעד של אכיפה תמורת סכום קבוע של 380,000$ כאשר אי ההגינות זועקת מכל סעיפי התובענה וחוסר תום הלב של המבקשת הוא קיצוני ללא אח ורע. לטענתו, כל מטרת הגשת התביעה היא סחיטת המשיבים, כאשר המבקשת ויתרה על רכישת הבית זה מכבר. ב"כ המשיבים גם טען כי אפילו יש לקבל את עמדת המבקשת לפיה יש לאכוף את הצעת הרכישה על נספחיה, היא עצמה אינה צד להצעה ולזכות מי תינתן האכיפה? כן טען כי אפילו יקבע כי הצעת הרכישה מחייבת, החוזה אינו בר ביצוע בשל הגדלת מידות הבית, כפי שנבנה בפועל.

6. ב"כ המשיבים ביקש לבטל לאלתר את צו המניעה הזמני.

7. ב"כ המשיבים טען כי אין להתיר למבקשת פיצול סעדים.

8. ב"כ המשיבים טען כי לא ראה צורך להגיב בהרחבה למרבית טענות המבקשת למעט התייחסות לפסק דין בוקובזה (ת.א. (ת"א) 32784/08 [פורסם בנבו] והערעור עליו – ע"א 34591-09-10), [פורסם בנבו] עליו הסתמכה המבקשת ואותו אבחן בסיכומיו.

9. ב"כ המבקשת הגישה סיכומי תגובה וחזרה וטענה כי הצעת הרכישה היתה כסות חיצונית בלבד לעיסקה אחרת בין הצדדים, כדי שהמנוח והמשיב יוכלו להמנע מתשלום מס שבח, בגין מכירת קרקע שאינה מבונה וכאשר היא מצידה היתה נכונה לחתום כבר מההתחלה על ההסכם אליו הגיעו הצדדים.
10. ב"כ המבקשת חזרה וטענה כי המבקשת לא עודכנה באשר לעלויות הבניה וכי רק בחודש ספטמבר 2009 מסר לה המנוח גיליון אקסל ובו פירוט ההוצאות שלטענתו הוציא לבניית הבית, כאשר לאלה הוא הוסיף "הוצאות מימון וריבית" כאילו היה בנק מממן.

1. ב"כ המבקשת טענה כי המשיבים טענו טענה והיפוכה כאשר מחד טענו כי לא נקשר חוזה בין הצדדים ומאידך טענו כי המבקשת חזרה בה מהצעת הרכישה לאור הגידול בהוצאות. כן טענה כי המבקשת לא חזרה בה מעולם מהמוסכם לפיו תרכוש את הבית תמורת 380,000$.

2. ב"כ המבקשת טענה כי גם מעדותו של עו"ד פאר עולה כי נקשרה עיסקה בין הצדדים, כאשר הוא אישר כי "הקונה שאמורה היתה לקנות סופו של דבר היא המבקשת" וכאשר לגבי המחיר הוא אמר כי המחיר היה מסגרת שהם העריכו באותו מועד, כפוף לעלויות בפועל.

3. ב"כ המבקשת טענה כי העלויות שנטענו על ידי המשיבים מוגזמות ומופרכות ואף לא הוכחו וכי בית המשפט לא התיר לה לחקור את המפקח בענין ההוצאות. לטענתה, אין להתעלם מכך שהמשיבים אינם יכולים להוכיח כי הוציאו את הכספים הנטענים על ידם ואין זה הוגן כי המבקשת תשא בסכומים שקבעו המשיבים, אלא אם יוכח כי אכן שולמו.

4. ב"כ המבקשת טענה כי יש לדחות את טענת המשיבים כי לא זימנה עדים רלבנטיים. לטענתה, המשיבים הגישו התנגדות למרבית העדים אותם ביקשה לזמן ובמיוחד לגבי דודתה, שחתמה על הצעת הרכישה, טענו בתגובה לבקשת המבקשת לזמנה לעדות כי "עדותה היא מיותרת, עתויה מכביד בלשון המעטה ואין בה כדי לתרום להבהרת הסכסוך נשוא הדיון". עוד טענה כי טענת המשיבים בדבר החיוניות בהעדתו של אביה, תמוהה שהרי ככל שהיה עד חיוני , מדוע התנגדו להזמנתו. בנוסף טענה כי מעורבותו של אביה היתה בפגישה עם עו"ד פאר בה, על פי עדותו של מר פאר, העלה האבא שאלה תיאורטית מה יקרה אם המנוח יהרג בפעילות מבצעית ולטענת עו"ד פאר הוא השיב לו כי אופצית הרכישה אינה ניתנת לאכיפה. לטענתה, עו"ד פאר אישר כי גם היא היתה נוכחת בפגישה זו, אך היא לא נשאלה דבר בענין זה.

5. ב"כ המבקשת טענה כי לא "הזכירה" את עו"ד פאר מאחר וסברה כי עו"ד פאר לא יעיד לטובתה וכי בחקירתו הוא אכן התחמק ממתן תשובות ענייניות ונמצא בניגוד עניינים. ב"כ המבקשת הוסיפה, בהדגשה , כי למרות ניגוד העניינים בין המבקשת לעו"ד פאר, מעצם עריכת עסקת המקרקעין בדרך בה נעשתה, אשר גרמה לה נזקים גדולים ורבים, היא הסכימה להסיר את החיסיון מיחסי עו"ד לקוח שבינה לבין עו"ד פאר על מנת שיעיד לבקשת המשיבים.

6. ב"כ המבקשת טענה כי המבקשת לא טענה כי מדובר בהסכם בלתי חוקי וכי הטענה הועלתה על ידי המשיבים ולפיכך הם מושתקים מלטעון כי יש לבטל את ההסכם מחמת היותו בלתי חוקי.

7. ב"כ המבקשת סקרה בהרחבה את פסק דינו של כבוד השופט עמית בענין קוזניצקי, אליו הפנה ב"כ המשיבים בסיכומיו, וטענה כי דוקא לאורו יש להורות על אכיפת ההסכם.

8. ב"כ המבקשת טענה כי התביעה אינה תביעה נגד עזבון כאשר העזבון מהווה רק 50% מהמשיבים. כן טענה כי הביאה לתמיכה בעדותה עוד 4 עדים וכן מסמכים והתכתבויות המעידים על העיסקה שנקשרה.

9. ב"כ המבקשת טענה כי אין מניעה לאכוף את ההסכם בין הצדדים וכי ככל שיקבע כי חל שינוי בנסיבות הרי שבית המשפט רשאי לתת צו אכיפה תוך הוראה לשערוך המחיר (כפי שנקבע בע"א 158/77 רבינאי נ. שקד [פורסם בנבו]).

1. ב"כ המבקשת טענה כי יש לדחות את טענת המשיבים לפיה חוק החוזים אינו חל על "אופציה" כאשר סעיף 61(ב) לחוק קובע כי הוראותיו יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על פעולות משפטיות שאינן בבחינת חוזה ועל החיובים הנובעים מכך.

1. בסיכום טענותיה הפנתה ב"כ המבקשת לפסק דינו של כבוד השופט גולדברג בע"א 986/93 קלמר נ. גיא, פ"ד נ 185 וטענה כי כפי שנקבע שם, יש להעדיף את "ערך ההגינות על דרישת הכתב" וכקביעת כבוד השופט זמיר לפיה "הבנין בשטח עשוי למלא ביעילות את התפקיד של כתב על נייר".

2. יוער כי ב"כ המשיבים ביקש לא לקבל את סיכומי התשובה וכן הגיש "תשובה לסיכומי התשובה". בהחלטה בדבר הגשת הסיכומים קבעתי כי לב"כ המבקשת זכות להגיש סיכומי תשובה ולכן אני מתירה הגשתם. לא התרתי הגשת סיכומי תשובה נוספים של המשיבים לסיכומי התשובה של המבקשת . הדבר אינו נדרש ואין לכך גם עיגון משפטי לכך – אחרת לא יהיה סוף להחלפת סיכומים בין הצדדים.

דיון

3. בבסיס היחסים בין הצדדים, בין אלה המשפטיים ובין הלבר משפטיים (ההסכם הג'נטלמני), עומדת חובתם לנהוג בהגינות ובתום לב, האחד כלפי רעהו. גם ב"כ המשיבים מצא לנכון להדגיש זאת בפתיח לסיכומיו.

לאחר שבחנתי את התנהגות הצדדים אני מקבלת את טענת ב"כ המבקשת בסיכומי התשובה, כי  זעקת "אי הגינות" עומדת למבקשת  וכי ככל שיש מקום לייחס חוסר תום לב  למי מהמעורבים – יש לייחסו למנוח ולא למבקשת. על פי עדותו של עו"ד הרשנזון כבר בשנת 2007 (בשלבים המוקדמים ביותר של בניית הבית) "החליט" המנוח "לא להסכים" להצעת הרכישה של המבקשת על סך 380,000 $ והחליט כי אם ימכור למבקשת – הוא יעשה זאת כנגד "שינוי מהותי בשני מרכיבים עלות הבניה ומחיר המגרש".

איני נדרשת בשלב זה לנפקותה המשפטית של הצעת הרכישה – נושא אליו אדרש בהמשך. יחד עם זאת, אפילו היה מדובר ב"אופציית מוכר" או "בהסכמה ג'נטלמנית", כטענת ב"כ המשיבים,  ההגינות חייבה את המנוח ליידע את המשיבה כבר בשלב זה על ביטולה, שהרי כבר אז "החליט" לא לקבלה. תחת זאת, המשיך המנוח להתנהג כאילו לא קיבל החלטה שכזאת. הבית המשיך להיבנות  על פי תכנונה ודרישותיה של המבקשת והמנוח  אפילו  "נתן עצות" למבקשת (וגם לנושא זה אתייחס בהמשך) כיצד להשקיע את "מחיר המגרש" שהופקד בחשבונה בדולרים, ולקראת הסוף אף ביקש ממנה לסייע בפיקוח על הבניה. הכל,  כאילו הצעת הרכישה  עומדת בעינה ללא שינוי.

ככל שהמנוח היה נוהג בתום לב, היה עליו להודיע  למבקשת על ביטול "הצעת הרכישה" או "ההסכם הגנטלמני", שהרי החליט שלא לקבלה. מן הסתם, ככל שהמבקשת היתה  נוקטת באותו שלב הליכים משפטיים  לאכיפת ההסכם, כפי שעשתה בתביעה שבפני,  לא היה מדובר בתביעה נגד "עזבון, אלמנה ויתומים אותם מבקשים לעשוק" כטענת ב"כ המשיבים, המנוח היה יכול להעיד מכלי ראשון על ההסכמות אליהן הגיע עם המבקשת וההכרעה היתה קלה יותר. ברי כי באותו שלב גם ניתן היה למזער את נזקי המבקשת.

4. ככל שלמנוח היה ליווי משפטי צמוד לאורך כל הדרך, והוא שיתף את בא כוחו "בהחלטה" שקיבל, לא להסכים להצעת הרכישה של המבקשת, ראוי היה כי יובהר לו באותו שלב , כפי שהדגיש ב"כ המשיבים בסיכומיו, כי צדדים חייבים לפעול בתום לב ולא להיות זאבים זה לזה . ראוי היה גם כי ישיב למבקשת את הפקדון בסך 20,000$ שהמבקשת הפקידה בידיו הנאמנות של בא כוחו של המנוח. עו"ד הרשנזון נחקר בענין זה על ידי ב"כ המבקשת ותשובתו היתה כי לא היה זה מתפקידו לאמר למנוח לנהוג בדרך זו. ככל שאלו פני הדברים – מדוע זה מתפקידו לטעון כי המבקשת חייבת לנהוג באופן זה?

5. ככל שעסקינן בפקדון, הרי שבתגובה לבקשה טען ב"כ המשיבים כי הפקדון יושב למבקשת או יחולט לטובת המשיבים על פי הוראות הצעת הרכישה. ככל שזו בוטלה על ידי המנוח, או אפילו ככל שכבר החליט שלא לקבלה – כיצד סבור ב"כ המשיבים כי ניתן יהיה לחלטה בעתיד? ב"כ המשיבים הרי טען כי ההצעה מדברת בעד עצמה ואין להוסיף מעבר לאמור בה. בהתאם להצעה כלשונה וכפשוטה רק אם המנוח (המוכר) היה מקבל את הצעת הרכישה של  המציעה לרכוש את הבית תמורת 380,000$  והמציעה לא היתה מסכימה לרכישה במחיר זה – היה הפקדון מחולט לטובת המוכר. אין זאת כי גם ב"כ המשיבים מסכים כי "הצעת  הרכישה" עומדת בפני עצמה וככל שלא אלה פני הדברים – היה חייב להחזיר את הפקדון למבקשת . למותר לציין כי הפקדון לא הוחזר למבקשת עד היום!

6. עוד אני קובעת כבר בשלב זה, כי לא מצאתי חוסר תום לב בהתנהגותה של המבקשת. במיוחד אמורים הדברים בכך שב"כ המשיבים בסיכומיו ביקש ליחס למבקשת חוסר תום לב לאור התנהלותה בהליך זה ולא בהתנהלותה מול המנוח ,החל משלב הפגישה עם המנוח לאחר שפנתה למשרד התיווך, עד החתימה על הצעת הרכישה בתנאים שקבע המנוח ובהמשך, עד הגשת התביעה.

7. גם לא מצאתי חוסר תום לב באופן ניהול ההליך בפני. המבקשת לא הסתירה כל עובדות וראיות ואף לא זהות עדים שיתכן וב"כ המשיבים סבר כי הם רלבנטיים. ככל שב"כ המשיבים סבר כי המבקשת לא הזמינה לעדות עד רלבנטי כלשהו, לא היתה מניעה כי הוא יזמנו.

בהקשר זה אציין כי  ב"כ המשיבים התנגד בשלב ראשון לכל עד שהמבקשת ביקשה לזמן ובמיוחד אמורים הדברים באשר לדודתה של המבקשת, שחתמה על הצעת הרכישה. בתגובתו לבקשת המבקשת לזמן את הדודה לעדות  טען כי אינה דרושה וכאשר היתה נוכחת באולם בית המשפט לא ביקש לחקור אותה.

8. ככל שהדברים אמורים בעו"ד פאר, לאחר בחינת תצהירו ועדותו בפני – אני סבורה כי אכן לא היה מקום לזמנו , במיוחד בשל ניגוד האינטרסים בו היה מצוי. אין מחלוקת כי המבקשת פנתה אל עו"ד פאר לצורך עריכת עיסקה לרכישת הנכס, ועל פי עדותו של עו"ד פאר הוא לא עשה כן אלא החתים את המבקשת (באמצעות דודתה) על התחייבות חד צדדית מצידה לרכוש את הנכס (התחייבות אשר אמורה לעמוד בתוקפה ממועד החתימה עד קבלת טופס 4 לבית) וכאשר היה על המבקשת אפילו להפקיד קנס בסך 20,000 דולר במידה ותחליט לא לרכוש את הבית כ"פיצוי מוסכם" , בנוסף לזכות המוכר לכל סעד נוסף שיגרם לו עקב הפרת התחייבותה של המבקשת לרכוש את הנכס. כאמור, עו"ד פאר גם העיד כי גם המבקשת אינה מחוייבת על פי הצעת הרכישה וכי ככל שמחיר הבית היה יורד , היא לא היתה חייבת לרכוש את הנכס. כבר הבעתי תמיהה לשם מה נחתמה הצעת הרכישה במצב דברים זה. לא מצאתי גם כי עדותו היתה מהותית באשר להתנהלות המבקשת לאחר פטירת המנוח.

            כבר ציינתי, והבאתי זאת גם בסקירת עדויות הצדדים, כי עו"ד הרשנזון טען וחזר וטען כי הצעת הרכישה מדברת בעד עצמה וכוללת את כל שהוסכם וכן טען כי המחיר שנקבע בהצעת הרכישה היה מחיר מינימום  שהמוכר הבטיח לעצמו. כאמור, עו"ד פאר לא ראה את הדברים באור זה וכשנשאל בחקירתו הנגדית מדוע דברים שאמר שסוכמו אינם מופיעים בהצעת הרכישה רק אמר "הייתי מצפה שהמבקשת תאשר דבר כזה".

9. בפתיח לסיכומיו טען ב"כ המשיבים כי ראיה לתביעת הכזב של המבקשת היא העובדה ששתי דמויות מפתח בסכסוך לא יכלו להחריש וסתרו את שקריה ועלילותיה של המבקשת – כאשר פרקליטה , עו"ד פאר, העיד על "עיסקה" שלא היתה, והמפקח העיד על ביטול חד צדדי מצידה של המבקשת של "המעט" אם וככל שהיה.

            אתייחס לשני נושאים אלה בהמשך ורק אעיר כי אפילו בעדותם של שני עדי מפתח אלה מצאתי דוקא חיזוק לגרסת המבקשת ולא לזו של המשיבים. עו"ד פאר לא העיד כי לא נקשרה בין הצדדים עיסקה אלא רק שאמר לתובעת ולאביה שלא ניתן יהיה לאכוף התחייבות על המנוח. המפקח לא העיד כי המבקשת "ביטלה את המעט שהיה, ככל שהיה"  וכל שאמר היה שהמבקשת אמרה שלא תוכל לעמוד בעלות והיא "מוותרת". ברי כי אין בדברים אלה משום "ביטול עיסקה" בין המבקשת ובין "המוכר", כאשר אין מחלוקת כי המפקח לא היה צד לעיסקה זו. לכל היותר, אם בכלל, יכולים דברי המבקשת להעיד על מחשבה שלה או על כוונה מצידה אך לבטח שאין לה כל נפקות משפטית.

1. מטיעוני ב"כ המשיבים עולה מהלך דברים כדלקמן:

– המבקשת פנתה למתווך, חתמה על הצעה לרכוש את המגרש אותו העמיד המנוח למכירה באמצעות המתווך.

המבקשת הפקידה בידי המתווך "דמי רצינות" לרכישת המגרש.

– המבקשת ניהלה משא ומתן  עם המנוח.

-המבקשת פנתה לעו"ד פאר , על מנת שייצג אותה בעיסקת הרכישה.

– לאחר שקיבלה את המיתווה שדרש המנוח, לבצע את העיסקה באופן שלא יחוייב במס שבח על מכירת המגרש,  ולאחר שבא כוחה ניהל משא ומתן עם בא כוחו של המנוח, דודתה של המבקשת הציעה למנוח ולאחיו ("המוכר") "הצעת רכישה" לרכוש בית, על חלקה ספציפית שנזכרה בהצעה, תמורת ל- 380,000$ , בתנאים שנקבעו בטיוטת הסכם מכר שצורפה להצעתה (ואשר סוכמה על דעת עורכי הדין של המבקשת ושל המוכר).

– הצעתה של המציעה עומדת בתוקפה מיום החתימה עליה (17.1.05) ועד תום 90 יום ממועד גמר בניית הבית (קבלת טופס 4).

– חרף האמור בהצעת הרכישה, המבקשת הסכימה עם המוכר כי תמורת הבית לא תהיה זו שנזכרה בהצעת הרכישה , אלא מחיר הקרקע כפי שיהיה בתום 90 יום ממועד השלמת בניית הבית + עלות הבניה של הבית בצירוף עלויות מימון הבניה.

– המציעה הפקידה בידיו הנאמנות של בא כוחו של המוכר 20,000$ להבטחת התחייבותה לרכוש את הבית.

– המוכר היה אמור להודיע למציעה עד תום 90 יום מתום בניית הבית האם הוא מקבל את הצעתה הנ"ל וככל שלא היה מקבל אותה – הצעת הרכישה בטלה ומבוטלת.

– ככל שהמוכר היה מקבל את ההצעה והמציעה לא היתה רוכשת את הבית – היה עליה לשלם למוכר סכום השווה ל- 20,000 $ , אותו כבר הפקידה, כאמור, וזאת כפיצוי מוסכם ובנוסף לזכות המוכר לתבוע פיצוי על כל נזקים אחרים שיגרמו לו.

– ממועד החתימה על הצעת הרכישה המבקשת  פעלה לכל אורך השנים (ומדובר בחמש שנים תמימות לפחות) , על מנת לתכנן את הבית, לשנות את התכנון לאור התנגדות השכנים, לבחור את האדריכלית של הבית, לבחור את המפקח, לבחור את חומרי הבניה, להיות מעורבת בביצוע ובחלק מהזמן גם לפקח על העבודות – והכל  סתם כך (או שמא כיוון שהוקסמה מאישיותו של המנוח, כפי שציין עו"ד פאר בעדותו), ללא כל התחייבות מצד המוכר.

– המוכר עצמו פעל על פי כל "גחמותיה" של המבקשת ובנה עבורה את "בית חלומותיה" , כשהבית "תפור לפי מידותיה", מבלי שהמבקשת היתה חייבת לרכוש את הבית

– המבקשת החליטה לא לרכוש את הבית אך המשיכה לעקוב אחר בנייתו ואף ניהלה  משא ומתן על מחירו (מן הסתם,  סתם כך, כי הרי לא חזרה מהחלטתה שלא לרכוש את הבית). 

גירסה זו אינה מתיישבת עם ההיגיון ואני דוחה אותה.

1. המשיבה מס' 2, אלמנתו של המנוח, העידה כי לא היתה מעורבת בכל העיסקה. בחקירתה הנגדית היא העלתה גירסה משלה באשר לעיסקה שנקשרה בין הצדדים:

"למנוח היתה אופציה למכור לה בית ב- 380,000$. ברגע שזה עלה על 380,000$ הוא לא חייב לממש את האופציה".

            לאור הראיות -גם גירסה זו נדחית על ידי.

2. לשם הכרעה בסכסוך בין הצדדים אבחן בשלב ראשון האם המבקשת והמנוח (מכוחו וכשלוחו של המשיב מס' 1) התקשרו בחוזה מחייב . ככל שהתשובה תהיה חיובית אבחן את השאלה האם ראוי לאכוף חוזה זה. ככל שגם לשאלה זו תהיה התשובה חיובית – אבחן באילו תנאים ראוי להורות על האכיפה.

האם הצדדים התקשרו בחוזה מחייב

3. ברע"א 3160/08 אליהו מזר נ. גאון חברה לבנין והשקעות בע"מ [פורסם בנבו] (פסק דין מיום 28.6.09) בחן כבוד השופט ח. מלצר (בבקשה למתן צו מניעה זמני בתביעה לאכיפת "הצעת רכישה" שלטענת המבקש היוותה הסכם מכר). כבוד השופט ח. מלצר אומר שם:

"אין חולק כי לא נכרת הסכם רכישה מפורט בין הצדדים. לפיכך,משליך ב"כ המבקשים את יהבו על הצעת הרכישה, וטוען כי היא מקיימת את שני היסודות הבסיסיים הנדרשים לצורך זה: גמירות דעת ומסויימות. בשים לב לקשרי הגומלין ההדוקים שבין שני יסודות אלה, המאפשרים לעיתים ללמוד על דבר קיומו של האחד מתוך בחינתו של האחר…- אבחן להלן , נוכח נסיבות המקרה שבפני את קיום שני היסודות במאוחד".

מאחר ובהצעת הרכישה לא נמצאה שם  ""נוסחת קשר" מובהקת ומדוייקת ללמדנו על כוונת הצדדים …" ועל מנת לקבוע מהותו של המסמך שנחתם, בחן כבוד השופט מלצר שלוש אינדיקציות : מקדמה, מפרט והתנהגות הצדדים, ולהן אבחן אותן גם בנסיבות ההליך שבפני.

           א.      מקדמה – בעוד ששם הופקדה מקדמה בסך 5,000 ₪ שהיוותה כמחצית האחוז מסך התמורה וכבוד השופט מלצר קבע כי יש בכך להצביע כי הצעתה רכישה לא נועדה לכבול את הצדדים בהסכם מחייב – בענייננו , הופקדה "מקדמה" בסך 20,000$ ובנוסף סוכם כי המבקשת תפקיד את מלוא כספי התמורה בחשבון מיוחד שאף תנאיו נקבעו (חלקו בדולרים וחלקו בשקלים ) וכאשר המנוח אפילו "ייעץ" למבקשת (כפי שניסח זאת ב"כ המשיבים) להמיר את החשבון הדולרי לשקלים. אין לי ספק  כי בכל אלה הביעו הצדדים דעתם כי הצעת הרכישה נועדה לכבול את הצדדים בהסכם מחייב.

           ב.      מפרט– כבוד השופט מלצר קבע שם כי "ככל שהצדדים אכן התכוונו לכרות חוזה מחייב בחתימתם על "הצעת הרכישה", ניתן היה לצפות כי המבקשים ידרשו כי יועלה על הכתב פירוט מאפייניה של דירתם". בענייננו – אכן לא הועלו על הכתב מאפייני הבית אך למבקשת ניתנה זכות (אותה מימשה) לקבוע את האדריכלית שתכננה את הבית, לשנות את התוכניות לאחר שהוגשה התנגדות מטעם השכנים, לקבוע את המפקח על הבניה, לקבוע את החומרים שישמשו לצורך הבניה. אין זאת כי העובדה שהבית "נתפר" כולו , באופן מוחלט למידותיה של המבקשת – מצביע על רצינות ההתקשרות בין הצדדים.

           ג.      התנהגות הצדדים – כבוד השופט מלצר מוסיף כי "התנהגות הצדדים לאחר גיבושו של מסמך הבנות מוקדם יכולה ללמד כי בזמן אמת כוונתם היתה להתקשר בהסכם מחייב". בעוד  ששם נקבע כי  "הערותיו המפורטות של ב"כ המבקשים על טיוטת החוזה, במכתבו מיום 20.2.08, נראות ככאלו שמקומן במשא ומתן, הנסמך אמנם על הבנות מוקדמות בין הצדדים, אך לא על קיומו של חוזה מחייב" – בענייננו – אין מחלוקת כי נוסח הסכם המכר הוסכם בין עורכי הדין של שני הצדדים ואף נחתם בראשי תיבות על ידי "המציעה" ללמדך שזהו הנוסח הסופי שיחתם (תוך השלמת הפרטים עליהם כבר סוכם "בהסכמות הצדדים" כאמור).

4. בע"א 692/12 אלון פרידמן נ. יעקב שפירא [פורסם בנבו] (פסק דין מיום 7.8.13), נבחנה לאחרונה השאלה האם יש לראות ב"הסכם אופציה" הסכם מחייב (שם לא נדרש לבחון האם נדרש שלב נוסף לשם מימוש ההסכם מאחר והסעד שהתבקש היה הצהרה בדבר תוקפו המחייב של המסמך בלבד). כבוד השופטת ד. ברק-ארז סקרה בפסק הדין את מרבית פסקי הדין שנזכרו בסיכומי הצדדים, וקבעה כדלקמן:

3. דרישת המסוימות, המעוגנת בסעיף 2 לחוק החוזים, כאחד מן התנאים לתוקפה של הצעה (וממילא גם לתוקפו של חוזה), קובעת כי פניה הינה בגדר הצעה אם היא "מסוימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה". עם זאת, בפועל, הצעה תוכל להיחשב כמסוימת דיה (וכך גם החוזה שנכרת בעקבותיה, במידה והתקיים קיבול כדין) אם פרטים שחסרים בה הם פרטים הניתנים להשלמה באמצעות החוק או הנוהג (ראו למשל: ע"א 235/75 קאדרי נ' מסדר האחיות צ'רלס הקדוש, פ"ד ל(1) 800 (1975); ע"א 3102/95 כהן נ' כהן, פ"ד מט(5) 739, 747-744 (1996)). על כן, מקום שהצדדים הסכימו על הפרטים החיוניים לחוזה, יכול בית המשפט לפעול להשלמת החוזה ודרישת המסוימות אינה נגרעת ובלבד שאין בין הצדדים אי-הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים (ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673, 682 (1998)).
4. חלק מן הפרטים שהמשיב ביקש להיבנות מחסרונם הם כאלה שפסיקתו העקבית של בית משפט זה הבהירה כי ההתייחסות אליהם אינה חיונית לגיבושו של יסוד המסוימות, לנוכח האפשרות להשלימם מכוח הדין או הנוהג. אלה הם פני הדברים בכל הנוגע למועד רישום הבעלות ולמועד מסירתה של החזקה ….אי הסדרתם של מועדי התשלום מעוררת לכאורה קושי רב יותר. עם זאת, לאחרונה נקבע בפסיקתו של בית משפט זה כי אין מקום לקבוע באופן קטגורי שמועדי התשלום הם תנאי שאי-הסכמה עליו מלמדת בהכרח על העדר מסוימות, מאחר שבנסיבות מסוימות הוא עשוי להיות טפל ליתר פרטי העסקה (ראו: ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן, [פורסם בנבו] פסקה 14 (24.7.2013) (להלן: עניין רוזנברג)). כך או כך, בנסיבות העניין, המשיב היה נכון לבצע את התשלום כולו על אתר (כאמור בפסקה 7 לעיל), ועל-פי פסיקתו של בית משפט זה קיום מיטבי של החוזה – היינו נכונות לביצוע לפי החלופה הטובה ביותר מבחינתו של הנושה – די בה כדי לתת מענה לאי הסדרה של מועדי התשלום
5. להשלמת התמונה, ניתן להוסיף, כי בחוזים שבהם יסוד גמירות הדעת הוא ברור, יש בכך כדי לחזק חולשה מסוימת ביסוד המסוימות (ראו למשל: רע"א 4976/00 בית הפסנתר נ' דליה מור, פ"ד נו(1) 577 (2001); עניין סויסה, בפס' 7). בנסיבות העניין, בחינת חוזה האופציה מלמדת כי הוא כולל ביטוי מובהק לגמירות דעת. לשון החוזה מלמדת כי כבר בעת החתימה מנוי וגמור היה עם הצדדים להתקשר בעסקה, והחתימה על החוזה הסופי לא נעשתה רק בשל הצורך לקבוע את שיעור התמורה המדויק, בהתאם לבירור נתונים באשר לשיעור ההפקעה המיועד….. על כך ניתן להוסיף כי נוסחו של חוזה האופציה לא כלל הסתייגויות באשר למידת גמירות הדעת שבו, כגון התייחסות לכך שמדובר ב"טיוטה" או לכך שהשלמת העסקה תעשה באמצעות חתימה על חוזה עתידי – הסתייגויות שרואים בהן לפעמים אינדיקציה לכך שלמתקשרים לא הייתה גמירות דעת מספקת (ראו והשוו: ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד, פ"ד לג(2) 281, 287 (1977) (להלן: עניין רבינאי)); ע"א 1514/04 שיכון השקעות בע"מ נ' יון חנית נכסים בע"מ, [פורסם בנבו] בפסקה 10 לחוות דעתו של השופט (כתארו אז) א' גרוניס (14.12.2006)). בהקשר זה, יש לציין כי החלפת טיוטות לשם חתימה על חוזה מכר מפורט, לאחר החתימה על הסכם האופציה, אינה מלמדת בהכרח כי זה נעדר גמירות דעת, ועל כל מקרה להבחן לגופו (ראו: עניין רוזנברג, בפסקה 21). בענייננו, משעה שלא נחתם חוזה מאוחר המחליף את ההסכם הקיים, ומשלשונו של ההסכם הקיים מלמדת על מידה גבוהה של גמירות דעת, כמפורט לעיל, הרי שאין בהחלפת הטיוטות כלשעצמה כדי להעיד על אי-קיומה של גמירות דעת בהסכם.

5. בעניינו, כאמור, גם על סמך מבחנים אלה ניתן לקבוע "מעל לספק סביר" כי היה ב"הצעת הרכישה" לא רק משום "הסכם אופציה" אלא חוזה מחייב לכל דבר וענין.

6. כותרת המסמך, עליו חתמה דודתה של המבקשת, הינה "הצעת רכישה" –  אך "הכותרת אינה חזות הכל" (כאמור שם)  ולא על פיה תקבע מהותו של המסמך הנבחן.

7. דרישת המסויימות מתקיימת, כאשר מרבית הפרטים המהותיים הוסכמו, וככל שהיו חסרים פרטים, ניתן להשלימם באמצעות החוק או הנוהג:

 הצדדים הסכימו על התמורה – 200,000$ עבור המגרש ו- 180,000$ עבור בניית הבית. תמורה זו שיקפה את התמורה שהצדדים חזו שתהיה בתוקף במועד השלמת הבית , כעדותו של עו"ד הרשנזון. מתקבלת על הדעת גם גרסת עו"ד פאר בענין זה לפיה הוסכם על "200,000$ קרקע + הוצאות בניה בפועל" וכי הדבר לא נרשם "כי מס שבח היה חושב שהיתה עיסקה פה".

זהות הצדדים אינה שנויה במחלוקת, כאשר המנוח אפילו החזיק ביפוי כוח בלתי חוזר מבעל הזכויות האחר (המשיב מס' 1).

מועד מימוש  העיסקה – לאחר קבלת טופס 4.

תשלום התמורה היה יכול להעשות באופן "מיידי" לאחר קבלת טופס 4, לאחר שהוסכם כי המבקשת "תשריין" את כל התמורה בחשבון נפרד (אכן – המבקשת לא המציאה ראיות על ההפקדה בחשבון הנפרד אך היא הצהירה על כך בתצהירה ולא נחקרה על כך. בנוסף – אין חולק כי בשלב מסויים המנוח הודיע לשנות את תנאי ההפקדה).

            הצדדים אפילו הסכימו על הסנקציה שיהיה על המבקשת לשלם במידה ולא תרכוש את הבית וזו גם הופקדה בחשבון נאמנות אצל ב"כ המשיבים.

8. בע"א 692/12 [פורסם בנבו] נקבע כי בחינת לשון המסמך שנבחן מלמדת כי הוא כולל ביטוי לגמירות דעת וכי החתימה על החוזה הסופי לא נעשתה בשל הצורך לקבוע את שיעור התמורה המדוייק. גם בענייננו – לשון המסמך שנחתם מלמדת על גמירות דעת ואין חולק כי החתימה על החוזה הסופי, שהנוסח שלו כבר הוסכם כאמור, לא נעשתה אלא כדי להמנע מתשלום מס שבח, בהתאם לדרישות המנוח. ויוער כי בטיוטת הסכם המכר שצורפה להצעת הרכישה פורטו כל הפרטים הקשורים בעיסקת מכר "סטנדרטית" – למעט השמות, התמורה והמועדים – שכאמור הוסכמו בין הצדדים "מחוץ" למסמך.         

9. אפילו המנוח קיבל יעוץ משפטי שלא להתקשר בהסכם על מנת להימנע מלשלם מס שבח הוסיפה כבוד השופטת ד. ברק-ארז,שם, כי:

                    "חשוב להדגיש: אף אם נניח לטובתו של המשיב כי מבחינתו הסובייקטיבית לא היה מנוי וגמור עמו להתחייב כבר במועד החתימה על הסכם האופציה, אין זה העיקר. זאת, כיוון שבעניינים מסוג זה קובעת החזות החיצונית של הדברים, כפי שציינה השופטת (כתוארה אז) ד' ביניש בע"א 3601/96 בראשי נ' עיזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל, פ"ד נב(2) 582, 596 (1998):

"המבחן להתקיימותה של גמירת-דעת הוא מבחן חיצוני-אובייקטיבי, מבחן שנועד להעניק הגנה להסתמכות המתקשר ולקיים את הוודאות העסקית והביטחון המסחרי. במסגרת מבחן זה יש להביא בחשבון את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ודבריהם לפני כריתת החוזה ולאחריו, ולבחון על-פי קנה-המידה האובייקטיבי את המתקשרים עצמם"

1. בענייננו, בנוסף על האמור לעיל:

 – אין מחלוקת כי המנוח פנה למתווך על מנת להציע למכירה את המגרש. ב"כ המשיבים טען אמנם כי נוסח חשבונית המס שהוצאה למנוח מלמדת כי לא שולמו למתווך דמי תיווך, אולם טענה זו נדחית על ידי. המתווך העיד במפורש, ואני מאמינה לעדותו, כי הן המבקשת והן המנוח שילמו על חשבון דמי התיווך בעיסקת המכירה וכי הנוסח שנרשם בחשבונית המס שהוציא למנוח "ייעוץ וליווי פרוייקט", נרשם לבקשת המנוח, במסגרת "תכנון המס" שעשה.אין גם מחלוקת כי המתווך לא נתן למנוח כל שירותי ייעוץ וליווי פרוייקט אלא רק שירותי תיווך.

– אין מחלוקת כי המשיב מס' 1, אחיו של המנוח, חתם על יפוי כוח בלתי חוזר לטובת המנוח והסמיך אותו לבצע עיסקאות בקשר למגרש. אמנם המשיב מס' 1 העיד כי נתן למנוח את יפוי הכוח לאחר היעוץ המשפטי שקיבל המנוח ובהתאם לו ואולם המועד בו נחתם יפוי הכוח מלמד כי זה נעשה בטרם פנה המנוח אל המתווך (וממילא בטרם קיבל המנוח את הייעוץ המשפטי, שהרי המבקשת והמתווך העידו כי המנוח פנה לקבל ייעוץ לאחר הפגישה בינהם.

– איני מוצאת מקום חזור פעם נוספת על אופן התנהלות שני הצדדים לאחר החתימה על הצעת הרכישה ועד מותו של המנוח, ואף לאחר מכן .

1. בע"א 692/12 [פורסם בנבו] המשיכה כבוד השופטת ד. ברק ארז ובחנה את שאלת מעמדו של המערער כלפי המשיב והיריבות המשפטית בין הצדדים לאור שאלה שעלתה שם, האם אחד הקונים היה שלוח של האחר.

בענייננו  – אני סבורה כי לא היה זה ראוי כי המשיבים יטענו כי המבקשת  אינה הצד הנכון וכי היה ראוי לצרף את המציעה כצד להליך. גם כאן  איני מוצאת מקום לחזור על העדויות באשר "להחתמתה" של "המציעה". אציין רק אפילו עו"ד פאר, עליו הרבו המשיבים להסתמך בטיעוניהם, כמי שהעיד על ההסכמות או העדרן , אישר כי היה ברור שהמבקשת היא "המציעה" וברור לחלוטין כי לדודתה של המבקשת, אשר חתמה על הצעת הרכישה – לא היה כל קשר לעיסקה בין הצדדים. עו"ד פאר גם הסביר בעדותו כי המבקשת לא חתמה על הצעת הרכישה "מתוך מחשבה" לא ליצור זהות בין הצד המציע לבין הצד שבסופו של דבר יעשה את העיסקה וכי הכוונה היתה שהמבקשת תרכוש את הבית. עו"ד פאר לא זכר אמנם בחקירתו של מי היה הרעיון להחתים את דודתה של המבקשת אך אמר במפורש כי זה לא היה רעיון של המבקשת. אין ספק כי  "הופעתה" של הדודה  היתה חד פעמית בלבד והיא זו שחתמה על העיסקה, בשמה של המבקשת ועבורה, במסגרת שיקולי המס עליהם הומלץ למשיבים, וכאשר היה ברור לחלוטין לכל המעורבים כי העיסקה נקשרת בין המבקשת לבין המנוח (שפעל בשמו ובשם המשיב מס' 1)

2. מכל האמור – אני קובעת כי המבקשת היתה צד להתקשרות בין הצדדים. עוד אני קובעת כי התקיימו דרישות המסויימות וגמירות הדעת הנדרשים לקיומו של חוזה וכי בין המבקשת והמנוח (בשמו ובשם המשיב מס' 1) נכרתה "עיסקה מחייבת".

הסכם בלתי חתום

3. בנסיבות שבפני – העובדה שהצדדים לעיסקה אינם חתומים על חוזה אינה גורעת מתוקפו המשפטי המחייב.

4. אכן, העיסקה בין הצדדים היא "עיסקה במקרקעין" ההלכה היא שחוזה מכר מקרקעין חייב להיות בכתב ואולם נקבע גם כי כאשר "זעקת ההגינות" מצדיקה זאת , ניתן לאכוף גם הסכם שלא נערך בכתב (ע"א 986/93 קלמר נ. גיא, פ"ד נ(1) 185 (להלן: "הלכת קלמר"). כפי שפרטתי לעיל , אני סבורה כי בענייננו – זעקת ההגינות אכן מצדיקה זאת.

על הלכת קרמר נמתחה ביקורת רבה,  אך לאחרונה, בע"א 6766/11 סאלח חיג'אזי נ. עאמר חיג'אזי [פורסם בנבו] (פסק דין מיום  23.6.13) נקבע על ידי כבוד השופט זילברטל כי:

"…. עם זאת, מפסיקתו של בית משפט זה עולה, כי חל ריכוך מסוים בכל הנוגע לדרישת הכתב בעסקאות במקרקעין. אם בעבר סברה הפסיקה כי לא ניתן בשום מקרה להתגבר על דרישת הכתב, שכן "דרישת החוק היא מהותית, ואם לא נעשה מסמך, לא עשו הצדדים ולא כלום" (ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות נ' מנהלי עזבון המנוח בידרמן, פ"ד כו(2) 781, 789 (1972), להלן: עניין גרוסמן; יצוין, כי הפסיקה החילה חובה זו גם במקרים של הסכמים במקרקעין בין בני משפחה – ראו ע"א 7388/97 עזבון המנוח משה שמיר נ' דולב, פ"ד נ"ג(1) 569, 608 (1999)), בפסיקה מאוחרת יותר הובעה העמדה, שלפיה במקרים מסוימים ומבוררים, יש לרכך במידת מה את דרישת הכתב במקרקעין (למקרים בהם ננקטה גישה מרככת אף שלא נערך כלל מסמך בכתב ראו: ע"א 986/93 קלמר נ' מאיר גיא, פ"ד נ(1) 185 (1996), להלן: עניין קלמר; ע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ [פורסם בנבו] (21.3.2011), להלן: עניין שם טוב; ראו גם מ' גלברד "דרישת הכתב בחוזים להעברת   זכות במקרקעין על פי הצעת הקודקס האזרחי: בחינה ביקורתית" קרית המשפט ו' 231, 249-243).

בעניין קלמר, שהאמור בו יושם לימים בעניין שם טוב, נקבע כי במצבים "מיוחדים, ויוצאי דופן יש להיזקק לעיקרון תום הלב כדי להתגבר על עיקרון הכתב". בית המשפט בעניין קלמר ציין כי אין לקבוע מראש רשימה סגורה של מצבים בהם עקרון תום הלב יתגבר על דרישת הכתב, אך ציין כי לאותם מצבים יוצאי דופן יהיה מאפיין משותף והוא שתעלה מהם "זעקת הגינות" שתצדיק סטייה מעקרון הכתב (עניין קלמר, 197). עם זאת, ובשל החשיבות הנודעת לדרישת הכתב (לעניין זה ראו, למשל, עניין שם טוב, פסקה 18 לפסק דינה של השופטת א' חיות; עניין גרוסמן, 789) הובהר בעניין קלמר, כי "השימוש בעיקרון 'המלכותי' של תום לב להגמשת דרישת 'הכתב' צריך להיעשות בזהירות רבה" (עניין קלמר, 197). כך גם בעניין שם טוב הובהר כי התגברות על דרישת הכתב באמצעות עקרון תום הלב ראוי שתעשה באותם מקרים יחידים ומבוררים בהם "זעקת ההגינות" מצדיקה זאת ותוך נקיטת זהירות יתרה מחשש "לריקון כוונתו של המחוקק לעניין הכתב מתוכנה" (עניין שם טוב, פסקה א' לפסק דינו של השופט א' רובינשטיין)…..    כלומר, בית המשפט ביקש להנחיל גישה, שלפיה במקרים קיצוניים בהן הנסיבות מלמדות על חוסר תום לב שעולה הימנו אותה "זעקת הגינות", יש להעדיף את עקרון תום הלב על פני דרישת הכתב".

לפסק דינו של כבוד השופט זילברטל הצטרפו הן כבוד השופטת ד. ברק ארז והן כבוד השופט א. רובינשטיין , שבחן גם את השאלה האם ישנו בנסיבות המקרה שם "עיגון כתוב התומך בהתחייבות להעברתה זכויות" על מנת להצדיק את הסטיה מדרישת הכתב.

כפי שציינתי לעיל התקיימו אצל המבקשת והמנוח כל היסודות הדרושים ליצירת חוזה החייב, לרבות מסויימות וגמירות הדעת ובשים לב לעובדה שהמבקשת "הקפיאה" בחשבונה בבנק את הכספים הדרושים לרכישה, כפי שסוכם על פי הערכות שנעשו על ידי המנוח והיא זו "שבנתה" את הבית (למעט ענין המימון) – התוצאה הנדרשת היא מתן תוקף להתחייבות זאת, ואפילו היה נקבע כי "הצעת הרכישה" אינה חוזה , ברי כי היא מהווה "עיגון כתוב התומך בהתחייבות", כאמור בפסק דינו של כבוד השופט רובינשטיין.

5. ב"כ המשיבים טען כי הצעת הרכישה מהווה "אופציית מוכר" שאינה ניתנת לאכיפה, תוך הפניה לפסק דינו של כבוד השופט מגן אלטוביה בה"פ (ת"א) 1401/02 אהרון ידגר נ. חנן וורד שניר [פורסם בנבו] ( פסק דין מיום 10.6.03) (עותק פסק הדין צורף לסיכומים) ואולם בחינת פסק הדין מלמדת כי אינו רלבנטי לענייננו. שם דובר ב"קונה" אשר העמיד ל"מוכר" הלוואה שנועדה לאפשר לבעל הקרקע לממן את בניית הבית כאשר מחד בעל הקרקע לא התחייב למכור את הקרקע לצד השני (הקונה) ומן הצד השני "הקונה" התחייב לרכוש את המקרקעין אם בעל הקרקע יבקש למכרם: דהיינו ל"מוכר" ניתן שיקול דעת אם להחזיר את ההלוואה שקיבל או להחליט כי כספי ההלוואה יהוו תמורה עבור בניית הבית , שהבעלות בו תעבור לנותן ההלוואה.

עיננו הרואות כי עניינו של פסק דין זה בהסכם הלוואה , המקנה למקבל הלוואה זכות לבחור בדרך החזרת ההלוואה – בין במזומן ובין בהעברת הבית שיבנה על ידי מקבל הלוואה לנותן ההלוואה.  לא זה המקרה שבפנינו, בו לכאורה, לפי טענת המשיבים – אין כל התחייבות של מי מהצדדים ואף לא ניתנה תמורה על ידי מי מהצדדים. לטענתו, המבקשת מחד תהיה רשאית להציע למנוח ולמשיב מס' 1 (להלן" המוכר") , עם קבלת טופס 4  – לרכוש את הבית. המוכר מצידו  יהיה רשאי להסכים להצעת המבקשת ואז ורק אז תהיה המבקשת חייבת לרכוש את הבית, אחרת יהיה עליה לשלם למוכר את הסכום של 20,000$ (שכבר הופקד בידיו הנאמנות של בא כוח המוכר להבטחת התחייבותה של המבקשת לרכוש את הדירה). ככל שאלה פני הדברים – אין התחייבות של המבקשת לרכוש ואין התחייבות של המוכר למכור – לשם  מה נוסח המסמך והוחתמה דודתה של המבקשת (שהיא צד זר לעיסקה).

אני סבורה שמסמך זה מהווה חוזה מחייב בין שני הצדדים: המוכר (המנוח והמשיב מס' 1)  והמבקשת , אפילו שלא נחתם על ידי מי מהצדדים וכאשר, כאמור, המבקשת בו, מפקידה בידיהם הנאמנות של ב"כ המוכר פקדון "להבטחת התחייבותי לרכישת הדירה כאמור לעיל" ( כאמור בסעיף 4א) להצעת הרכישה).

יצויין כי בה"פ 1401/02 [פורסם בנבו] כלל לא נבחנה השאלה האם בין הצדדים נכרת קשר משפטי מחייב וברור היה כי ניתנה התחייבות של המוכר להחזיר את ההלוואה – כאשר ניתנה לו "אופציה" להחליט על דרך החזר ההלוואה וככל שהשאלה שבמחלוקת היא האם נקשרה עיסקה – שם היה ברור כי נקשרה עיסקה ונבחנה , בהיבט המיסויי בלבד , האם מדובר ב"עיסקה במקרקעין".

6. ב"כ המשיבים המשיך וטען כי לכל היותר היה בין המבקשת והמנוח "הסכם ג'נטלמני" , וככזה , הוא אינו מחייב את הצדדים לו.

בת"פ 40200/99 מדינת ישראל נ. שלמה בן יצחק אייזנברג [פורסם בנבו] (מיום 16.8.13) נאמר בענין זה כי:

"למעשה, הסכם ג'נטלמני מאופיין בכך שהוא נעדר כוונה ליצירתו של יחס משפטי, או שאינו יוצר חיובים או זכויות בדין – "הסכם של כבוד" (וראה לענין זה: ד' פרידמן ונ' כהן חוזים כרך א', תשנ"א – 1991, בעמ' 380; להלן: "פרידמן – כהן"). עם זאת, ההנחה הכללית היא שכאשר מדובר בחוזים מסחריים, הצדדים אכן התכוונו ליצור יחסים משפטיים. יפים לענין זה דבריהם של פרידמן – כהן, שם, בעמ' 377:

"כללית ניתן לומר כי כאשר התועלת המועברת היא מסחרית וכאשר בין הצדדים ניכור, קיימת הנחה כי הצדדים התכוונו ליצור ביניהם חוזה או כי היתה להם כוונה ליחסים משפטיים. לכן אין צורך שייאמר מפורשות בהסכם למכירת דירה, כי הצדדים התכוונו ליצור ביניהם יחס משפטי מחייב. די בכך שיגיעו להסכמה על תנאי המכר כדי שנסיק כי הם כרתו ביניהם חוזה…"

              ולענין "הסכם ג'נטלמני או הסכם של כבוד",  כותבים פרידמן – כהן, שם, בעמ' 380:

"נוסחה אחרת לחסימתה של הדרך לערכאות היא על ידי הכתרתו של ההסכם כהסכם ג'נטלמני; הסכם של כבוד; הסכם שאין בו כוונה ליצירתו של יחס משפטי או הסכם שאינו יוצר חיובים או זכויות בדין. בדרך כלל ישתמשו הצדדים בנוסחאות כאלה במפורש, אך תיאורטית ניתן להסיק מכללא כי הצדדים יצרו ביניהם הסכם ג'נטלמני. אולם בהקשרים מסחריים, להבדיל מהסדרים משפחתיים-חברתיים, קיימת הנחה חזקה ביותר בדבר כוונה ליצירתו של יחס משפטי, וכמעט קשה לתאר מקרה שבו יסיק בית המשפט מכללא מסקנה בדבר העדרה של כוונה כזו…".

ובע"א (ת"א) 1157/00 זלוצקי יוסף נ. עמיר חנן [פורסם בנבו] (פסק דין מיום 1.9.03) נבחנה השאלה "האם הוצעה "הצעה לכריתת חוזה" ונקבע כי:

סעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג –  1973, קובע לאמור:

"פנייתו של אדם לחברו היא בגדר הצעה, אם היא מעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסוימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה…".

בעניין זה מקובלים עלינו דברי בית משפט קמא, כי למשיב לא הייתה כוונה ליצור קשר חוזי מחייב. לכל היותר ניתנה "התחייבות ג'נטלמנית" שאיננה אכיפה. עמד על כך כב' השופט י' זמיר בע"א 3833/93, ד"ר יוסי לוין נ' אילנה לוין ואח', פ"ד מח(2) 862 ,עמ' 869:

"השאלה אם מסמך מסוים הינו חוזה או הסכם ג'נטלמני תלויה בראש ובראשונה בכוונת הצדדים למסמך. אם הצדדים גמרו בדעתם ליצור חיובים משפטיים, המעניקים זכויות ומטילים חובות בתחום המשפט, הרי זה חוזה, ודיני החוזים חלים עליו. אם, לעומת זאת, לא הייתה גמירת דעת של הצדדים ליצור חיובים משפטיים כאלה, אין זה חוזה אלא הסכם ג'נטלמני ואין דיני החוזים חלים עליו."

וכך בספרם של ד' פרידמן ונ' כהן, חוזים (תשנ"א-1991), עמ' 322:

"בתחתית הסולם, ואולי אף מחוץ לשלביו, מצויים כל אותם הסכמים, שדיני החוזים אינם מתייחסים לשאלת קיומם או אי-קיומם, כמו, למשל, 'הסכם ג'נטלמני'. הסכמים אלה אינם יוצרים חובה משפטית. ניתן לומר כי המשפט אדיש לקיומם."

בענייננו – כפי שקבעתי לעיל – המדובר במסמך המעניק זכויות ומטיל חובות בתחום המשפט ולפיכך הוא מהווה "חוזה" בר אכיפה.

7. ב"כ המשיבים טען כי אין ללמוד מהעובדה שהקשר בין הצדדים נוצר על ידי מתווך אליו פנו הצדדים – המנוח לשם מכירת המגרש והמבקשת כדי לרכוש מגרש זה – כדי להעיד על טיב העיסקה וכראיה הוא מפנה לחשבונית המס של המתווך עליה נרשם כי שולם לו בעקבות החתימה על הצעתה רכישה עבור "ליווי וייעוץ הפרוייקט". אני מאמינה למתווך שהעיד כי שכר הטירחה ששולם על ידי המנוח היה בגין מכירת המגרש למבקשת, וכי הרישום נעשה לבקשת המנוח (שהנחה אותו הרצון לבצע את העיסקה באופן שלא יחוייב במס). לראיה – כי בחשבונית שהוצאה למבקשת נרשם אחרת.

8. לפיכך אני קובעת כי בין הצדדים נכרת חוזה מחייב.

האם ראוי לאכוף את החוזה שנוצר בין הצדדים:

9. ב"כ המשיבים טען , כאמור, כי אפילו נקשר חוזה מחייב בין הצדדים, אין זה ראוי לאכפו משלושה טעמים – שינוי הנסיבות, ביטול החוזה על ידי המבקשת והעובדה כי מדובר בחוזה בלתי חוקי (לטענת המבקשת).

שינוי הנסיבות :

1. לא מצאתי ממש בטענת המשיבים כי אכיפת החוזה בין הצדדים אינה צודקת בשים לב לשינוי הנסיבות – העובדה ששטחו של הבית שנבנה עולה על 200 מ"ר בעוד שהמחיר נקבע על בסיס שטח של 180 מ"ר (1,000$ למ"ר, בשים לב למשך הזמן שחלף ממועד החתימה על הצעת הרכישה ועד השלמת הבית (כאשר בשלב הגשת התביעה עדיין לא התקבל טופס 4) ובשים לב להתייקרויות שחלו הן במרכיב הקרקע והן במרכיב עלויות הבניה.

1. מצאתי כי כל טענות המשיבים בענין שינוי הנסיבות – יש בהן כדי להצביע על "טעות בכדאיות העיסקה" אך טעות שכזאת אינה מהווה עילה לביטול חוזה. בע"א 9247/10 אהרון רוזנברג ואח' נ. חיים סבן ואח', [פורסם בנבו] (פסק דין מיום 24.7.13) נידונה עיסקת מכירת מניות ונבחנה שאלת תוקפו של "מסמך סגירה" עליו חתמו הצדדים והאם הוא מהווה הסכם מחייב בין הצדדים. כבוד השופט ע. פוגלמן קבע שם כי:

"אכיפה היא הסעד הראשוני והעיקרי בשיטתינו (ע"א 5131/10 אזימוב נ. בנימיני, [פורסם בנבו] פסקאות 14-15 ( 7.3.13) ולא מצאתי כי נסיבות הענין מצדיקות סטיה מכלל זה. העובדה כי קיוו החוזה ישית על המערערים סכום מס גבוה משצפו, וייתכן שאף גבוה מהתמורה עבור מניותיהם, אין בה כשלעצמה כדי להצדיק שימוש בחריג הקבוע בסעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות)…. אף יש לדחות את הטענה שמסמך הסגירה הוא הסכם בלתי אכיף. בהקשר זה טוענים המערערים כי המסמך לא הסדיר את כל הסוגיות שנותרו פתוחות וכי ללא הסדרתן אינו בר אכיפה. אמנם לאחר שנחתם מסמך הסגירה נותרו סוגיות מסוימות פתוחות שהעיקריות שבהן נוגעות לאופן פרסית התשלום. אולם, אין משמעות הדבר כי לא ניתן לאכוף את ההסכם שאליו הגיעו הצדדים. בעת הצורך ניתן יהיה להשלים את הסוגיות שנותרו פתוחות באמצעות ערוצי ההשלמה החוזיים שהקובעים בדין או בנוהג. יודגש כי בתובענה שהגיש המשיב התבקשה הצהרה כי בין הצדדים נכרת הסכם תקף המחייב אותם למכור את מניותיהם כאמור במסמך הסגירה. הא ותו לא. במצב דברים זה לא נדרש בית המשפט המחוזי להכריע בשאלות הנוגעות לאופן ביצוע ההסכם או להשלמה של תנאיו. משכך ייתכן שיידרשו הליכים משפטיים נוספים להכרעה בשאלות אלו…".

כך גם בענייננו – אכיפת החוזה בין הצדדים הוא הסעד הראוי בנסיבות הענין ומאחר והמבקשת ביקשה לקבוע כי נכרת בין הצדדים חוזה מחייב וכן ביקשה להורות על אכיפתו, אתייחס לסוגיית אופן האכיפה בהמשך.

2. ויוער כי בסעיף 14(ד) לחוק החוזים נקבע במפורש כי טעות בכדאיות עיסקה אינה עילה לביטול חוזה. יתרה מזאת, כפי שכבר ציינתי לעיל, מעדותו של עו"ד הרשנזון עלה כי המנוח היה ער לטעות בכדאיות העיסקה כבר בשנת 2007, בשלביו המוקדמים של בניית הבית , אך ביחסים עם המבקשת הוא מילא פיו מים ולא פעל כבר אז, כאשר לכאורה ניתן היה להקטין את נזקי שני הצדדים, לפעול לביטול ההסכם. כמובן שב"כ המשיבים טען כי לא עשה כן כי לא קיבל על עצמו כל התחייבות בהצעת הרכישה ואולם טענה זו כבר נדחתה על ידי ואף קבעתי כי יש בהתנהגותו בשלב זה העדר תום לב המצדיק, כשלעצמו, את אכיפת ההסכם.

חוזה בלתי חוקי

3. אקדים ואומר כי אני מקבלת את טענת המבקשת לפיה היא מעולם לא העלתה את הטענה כי מדובר בהסכם בלתי חוקי , אלא טענה כי בהתאם ליעוץ שניתן למנוח ועל פי דרישותיו נערכה העיסקה בין הצדדים באופן בו נערכה. הטענה כי המבקשת מבקשת לאכוף הסכם בלתי חוקי היא טענה שעלתה על ידי המשיבים בלבד, ולו מטעם זה – יש לדחות את טענת המשיבים.

4. בע"א 6667/10 ‏ ‏ גלית הלוי בר טנדלר נ' דרור קוזניצקי (טרם פורסם), [פורסם בנבו] ניתן ביום 12/09/12 , עליו הסתמכו שני הצדדים בטיעוניהם באשר להסכם הבלתי חוקי והשלכותיו, נידונה עיסקת מכר דומה , כאשר כבר במבוא לפסק הדין תאר כבוד השופט עמית את העובדות כדלקמן:

"המנוחה יעל הלוי ז"ל (להלן: המנוחה או הלוי) היתה הבעלים של מגרש בגודל 500 מ"ר בגבעת שמואל , ודרור קוזניצקי (להלן :קוזניצקי) היה מעוניין לרכוש את המגרש. ברם, מאחר שמכירת מגרש חייבת במס שבח, ומאחר שקוזניצקי ביקש לרכוש את המגרש על מנת לבנות עליו בית , התחכמו הצדדים וחתמו….".

עד כאן – העובדות בענייננו זהות לחלוטין.

שם חתמו הצדדים על שני הסכמים – האחד למתן שירותי בניה והשני , התחייבות למכור את הבית תמורת הסכום שנקבע במועד משוער בו היתה אמורה להסתיים בניית הבית , בתום 18 חודשים (כמו בענייננו), כאשר התוצאה היתה אמורה להיות כדלקמן:

"כוונת הצדדים היתה איפוא כי בבוא היום – לאחר שהבית שתוכנן על ידי קוזניצקי על פי צרכיו ומידותיו ייבנה ויעמוד על תילו – המנוחה תדווח למס שבח על מכירת בית המגורים שנבנה על ידה, ותזכה לפטור ממס שבח בגין דירת יחיד. באופן זה , יתאפשר למנוחה לקבל 350,000$ "נטו" עבור המגרש".

גם שם התעכבה הבניה בשל עיכובים שונים בקבלת היתר הבניה, אך בשונה מענייננו , שם נפטרה המנוחה (המוכרת) לפני שהחלה בניית הבית . המערערת שם, בתה של המנוחה, ביקשה להתנער מההסכם בעוד שהמשיבה ביקשה לקיים את ההסכם ולאכוף את מכירת המגרש במחיר שהוסכם עליו.

בית המשפט המחוזי קבע כי לא יהיה זה צודק שבתה של המנוחה, שהיתה מעורבת בשלבי העיסקה בין אמה המנוחה והמשיב, תקבל את המגרש, לאור מחירי המגרשים שהאמירו ומנגד קיום החוזה כלשונו "מוציא את קוזניצקי וכל תאוותו בידו בניגוד לרציונל ההרתעה". לפיכך הורה בית המשפט המחוזי לאכוף את הסכם מכירת המגרש לו התכוונו הצדדים מלכתחילה. נקבע כי זה פתרון צודק בנסיבות הענין כי מחד אינו מאפשר לבתה של המנוחה להתחמק מההתחייבות שקיבלה המנוחה ומאידך אינו מאפשר למשיב לקבל את המגרש במחיר נמוך , תוך שמירת עקרון ההרתעה בכך שתדווח לרשויות המס עיסקת מכר המגרש במחיר הראוי עליו "יסכימו הצדדים" וישולם מס אמת.

שני הצדדים שם טענו בערעור כי בית המשפט המחוזי לא השלים את מלאכתו , מאחר שלא הכריע בקביעת מחיר המגרש והותיר את הצדדים "להסתדר" בניהם ועוד בפרק העובדות בפסק הדין קיבל כבוד השופט עמית את הטענה בקבעו כי:

"אקדים ואומר כי יש ממש בטענות שני הצדדים בנקודה זו, כאשר התוצאה הסופית של פסק הדין אינה אופרטיבית כלל. לא ניתן לממש אותה בהליכי הוצאה לפועל או בזיון בית המשפט, לא נקבעו פרמטרים לקביעת מחיר המגרש ולא נקבע כל מנגנון להכרעה למקרה שהצדדים לא יצליחו להגיע לעמק השווה, כפי שאכן ארע".

כבוד השופט עמית סקר בפסק דינו את עמדת הפסיקה באשר לחוזה הבלתי חוקי , לרבות זו התומכת באכיפתו בהתאם לסעיף 31 לחוק החוזים. בשלב ראשון  פרט את השיקולים השונים שהובאו בפסיקה לגבי יישום הסעדים שנמנו בסעיף 31 הנ"ל – אם להשבה או פטור מהשבה ואם לקיום החוזה, כדלקמן:

• התנהגותו של כל אחד מהצדדים בקשר לביצוע ההסכם, בשים דגש על התנהגות בעל הדין שמבקש להתחמק מביצוע החוזה.
• מידת האשמה של כל אחד מהצדדים באי חוקיות החוזה
• הכלל לפיו "אין חוטא יוצא נשכר " קרי, שהצד להסכם הבלתי חוקי לא יהנה בנוסף גם מאי קיום החוזה.
• הבחנה בין מעשה אסור העומד בליבה של ההתקשרות ומהווה את תכליתה או אלמנט חיוני להשגתה – כמו חוזה לביצוע שוד או חוזה שנועד לשמש בסיס להנפקת חשבוניות מס פיקטיביות – לבין אי חוקיות משנית, נלווית או אגבית (אינצידנטלית) לחוזה, כמו חוזה למכירת מקרקעין שסכום התמורה הנמוך בו נמוך מהסכום האמיתי (בהקשר זה קובע כבוד השופט עמית כי יש לעשות אבחנה בין "תוכן החוזה" לבין "מטרת החוזה" וכי הסכם מכר מקרקעין שנערך בדרך שיש בה כדי להונות את שלטונות המס יש לסווג כאי חוקיות הנוגעת לתוכנו של החוזה ולא למטרתו, ובמקרים מעין אלה , רצוי להשתמש במונח "חוזה שכרוכה בו הונאה של רשויות המס").
• קיומו של צד שלישי תם לב שהסתמך על החוזה.
• דרגת החומרה של אי החוקיות.
• מידת הביצוע של החוזה ומידת ההסתמכות שלך הצד השני לחוזה
• מידת תום הלב של כל אחד מהצדדים. (כאשר הוא מציין כי בחינת תום ליבם של הצדדים כהיבט מוסרי, הולכת ותופסת מקום חשוב במכלול השיקולים בבחינת גורלו של החוזה הבלתי חוקי).

באשר לקיום החוזה קובע כבוד השופט עמית כי "נקודת המוצא היא שחוזה בלתי חוקי הוא בטל ולכן אין להורות על קיום, והחריג הוא סמכותו של בית המשפט להורות על קיום" והוא ממשיך ומפרט את השיקולים הנדרשים לשם קיום החוזה כדלקמן:

• התובע את קיום החוזה קיים את חיוביו והטוען לאי חוקיות "מחזיק את מלוא טרפו בידו" – במקרה כזה אין לשחררו מביצוע החיוב המוטל עליו.
• מידת הביצוע של החוזה הבלתי חוקי – ככל שקויימו יותר חיובים בין הצדדים הנטיה היא להורות על אכיפה.
• בית המשפט לא יצווה על ביצוע מעשה בלתי חוקי, ולא יורה על תשלום עבור מעשה בלתי חוקי. זאת, להבדיל מאי חוקיות שהוסרה או שניתן להסירה – לדוגמא קיום עסקת מכר מקרקעין תוך דיווח לרשויות על אודות העיסקה האמיתית
• אי החוקיות אינה חמורה, כשהשיקול המרכזי הוא מידת הפגיעה בציבור, כפי שמשתקף מתכלית החוק ומרמת הפסול הערכי –מוסרי שדבק באי החוקיות
• אי החוקיות היא אגבית למהות ההתקשרות
• מידת הפסלות אינה חולשת על כל החוזה, וניתן להפריד את החלק הנגוע מבלי לשנות את החוזה שבו התקשרו הצדדים.
• אשמו היחסי של הצד המבקש קיום אינו חמור באופן יחסי ובמיוחד ייבחן האם הצד המבקש קיום יזם את אי החוקיות או היה הנהנה העיקרי ממנה.
• התנהגות הצדדים לאחר כריתת החוזה ומידת תום הלב מצידם, לדוגמא כאשר הצד השני מנצל את אי החוקיות על מנת לחמוק מחיוביו.
• קיום החוזה לא יפגע בצד ג' תם לב, בכפוף לדיני העסקאות הנוגדות.
• החוזה עצמו ממלא את כל היסודות הנדרשים לקיומו של חוזה תקף, כמו גמירות דעת ומסויימות, כך שאלמלא הפסול החוזה היה תקף כשלעצמו וניתן לאכיפה.

ועוד הוא מפנה למאמרו של כבוד השופט גרוסקופף שציין כי בתי המשפט עושים שימוש תדיר באכיפה במקרה השכיח של הונאת שלטונות המס.

5. לאור כל האמור – אני סבורה כי גם בענייננו הסעד הראוי הוא אכיפה (כמבוקש על ידי המבקשת) ולא ביטול (כטענת המשיבים) – במיוחד כאשר המנוח והמשיב מס' 1 (המוכרים) הם הצד הנהנה העיקרי מהעיסקה באופן בו נוסחה (כאשר על המבקשת בכל מקרה היה מוטל רק מס הרכישה), המנוח הוא שיזם את העיסקה באופן בו בוצעה, הביצוע של החוזה כמעט הושלם . אין ספק כי ביחסים בין הצדדים יש לראות במבקשת את "הצד התמים". עוד יש לציין כי המבקשת עצמה טענה רק כי העיסקה באופן בו נוסחה – נעשתה על פי דרישת המנוח על מנת להתחמק מתשלום מס ולא טענה כי המדובר בעיסקה בלתי חוקית. הטענה כי מדובר בעיסקה בלתי חוקית ולכן אין לאכוף אותה הועלתה דוקא על ידי המשיבים, שכאמור הם יוזמיה . בנסיבות שכאלה – ברי כי אין להעתר לטענה שכזאת מצד המשיבים , שלא רק שתוצאת הביטול תהיה כי ימשיכו להחזיק "את טרפם בידם" , לא ישלמו את המס ובנוסף יהנו מפירותיו של "טרפם" ומהעובדה כי ערך המקרקעין עלה בצורה ניכרת מאז מועד העיסקה (החתימה על הצעת הרכישה) ועד מועד השלמת הבית וקבלת טופס 4.

המבקשת ביטלה את החוזה

6. בין יתר נימוקיו לדחיית התביעה טען ב"כ המשיבים כי ככל שנקשרה עיסקה בין הצדדים – המבקשת ביטלה אותה.

7. סקרתי לעיל את הראיות בהרחבה ולאורן ניתן לקבוע באופן חד משמעי כי המבקשת לא ביטלה את ההסכם שנקשר בין הצדדים.

8. אני מקבלת את הצהרתה המפורשת של המבקשת כי מעולם לא הודיעה למנוח ו/או למי מהמשיבים על ביטול ההסכם שנקשר בין הצדדים ואף לא הודיעה כי היא מסתלקת מ"הצעת הרכישה". המבקשת אישרה כי אמרה למפקח כי לא תוכל לעמוד במחיר שנדרש ממנה אך הוסיפה כי הדרישה מנוגדת להסכמה בין הצדדים. בכך – לא ניתן לראות הודעה על ביטול החוזה והראיה כי המבקשת פנתה לקבל ייעוץ משפטי והגישה תביעה לאכיפת ההסכם. אין זאת כי לאחר שקיבלה ייעוץ משפטי מעו"ד פאר, שלא עלה בקנה אחד עם דרישתה לאכיפת החוזה , פנתה אל באת כוחה הנוכחית והגישה את התביעה בפני.

9. הדבר גם עולה בקנה אחד עם עדותו של עו"ד פאר, עדות שב"כ המשיבים ביקש לאמץ והסתמך עליה בטיעוניו. אמנם בתצהיר (נ/4) נאמר כי המבקשת הודיעה לו "שהיא מרימה ידיים ונכנעת" ואולם בחקירתו הנגדית הסביר את דבריו ואמר כי המבקשת אמרה לו שהעלויות גבוהות מידי והיא לא מסוגלת לעמוד בהן וכי "היא לא אמרה שהיא ויתרה על הקניה אלא שפשוט שהיא לא מסוגלת לעמוד במחיר הזה, היא התייאשה". יתרה מזאת, עו"ד פאר עצמו הצהיר כי לאחר שהמבקשת אמרה לו שהיא מרימה ידיים ונכנעת – הוא הציע לה לבצע את הרכישה, גם אם תמכור את הבית לאחר. עו"ד פאר לא פירט בתצהירו מה היתה תגובתה של המבקשת להצעתו, אך בהמשך חקירתו הנגדית הוא השיב  כי ניסה להניע את המבקשת מכל ההליך המשפטי מאחר וחשב שהליך שכזה לוקח שנים וחשב שיותר טוב להידבר ואם לא תוכל לעמוד במחיר , אז שלא תיקנה את הבית . דבריו מלמדים כי דוקא המבקשת ביקשה לעמוד על זכויותיה ולאכוף את ההסכם בין הצדדים , אחרת מדוע עו"ד פאר נדרש להניעה מהליך שכזה.

יוער עוד , כי עו"ד פאר בתשובתו לא אמר דבר על כך שאמר למבקשת כי לא ניתן לאכוף את הצעת הרכישה או את "אופציית הרכישה" כפי שהגדירה בחלק מתשובותיו וביקש להניעה מרצונה כיון שאין לה כסף בלבד.

1. המשיב מס' 1 עצמו הצהיר (נ/5) כי בחודש יולי 2009 ביקר בארץ ובפגישתו הראשונה עם המבקשת הוא התרשם כי היא מתכוונת לרכוש את הבית ולאחר פטירת המנוח הוא הופתע לקבל ממנה שיחת טלפון בה טענה כי עלויות הבניה גבוהות מציפיותיה. לא נאמר דבר על כי המבקשת הודיעה על רצונה לבטל את החוזה בין הצדדים.

1. גם מעדותו של מיופה הכוח, שהחל לטפל בענייני הבניה סמוך לפני מותו של המנוח, לא עולה כי המבקשת הודיעה לו כי היא מבטלת את החוזה בין הצדדים. לדברי העד המבקשת אמרה לו שלא תוכל לעמוד בעלות הנדרשת, דבר העולה בקנה אחד גם עם עדותה של המבקשת עצמה. הוא אמנם הצהיר כי המפקח אמר לו כי המבקשת נפגשה עימו והודיעה לו על כוונתה לוותר על רכישת הבית אך לו, במישרין, הדבר לא נאמר. הוא הוסיף בתצהירו כי בפגישה שקיים עם המבקשת "לא חזרה בה המבקשת מהחלטתה כי אין בכוונתה לרכוש את הבית" אך הוא גם לא הצהיר כי אמרה לו על כוונתה זו, ואפילו הדבר היה נאמר הוא לא היה מתיישב עם המשך האמור בתצהירו לפיו המבקשת ניסתה לנהל עימו משא ומתן במטרה להפחית את מחיר הבית. ככל שהמבקשת "החליטה" , כטענתו, כי "אי בכוונתה לרכוש את הבית" – לשם מה ניהלה משא ומתן באשר למחיר הבית.

2. גם עו"ד הרשנזון , בא כוחו של המנוח והמשיב מס' 1 העיד בחקירתו הנגדית כי לא שמע במפורש מהמבקשת וגם לא מעו"ד פאר כי המבקשת לא מתכוונת לרכוש את הנכס והוא גם לא קיבל כל הודעה פורמלית בענין.

3. אפילו המפקח, שעל דבריו לפיהם המבקשת החליטה לא לרכוש את הבית, לא העיד כי המבקשת אמרה לו שאינה מתכוונת לרכוש את הבית, אלא שאמרה לו "שאין לה כסף" לרכוש את הבית במחיר שנדרש ממנה ולכן היא מוותרת .

4. גם טענת המשיבים לפיה פרסום בפייסבוק מהווה ביטול ההסכם נדחית על ידי ואפילו פורסמה שם הודעה של המבקשת לפיה אינה יכולה לעמוד במחיר שנקבע, הרי שהפרסום לא היה ממוען למי מהמשיבים ובכל מקרה אין לראות בו הודעת ביטול .

5. מכל האמור – אני דוחה את טענת המשיבים לפיה המבקשת ביטלה את החוזה בין הצדדים.

6. כפי שכבר ציינתי לעיל, המשיבה מס' 2, טענה כי:

"למנוח היתה אופציה למכור לה בית ב- 380,000$. ברגע שזה עלה על 380,000$ הוא לא חייב לממש את האופציה".

גירסה זו אינה עולה בקנה אחד עם טענת ב"כ המשיבים לפיה לא היתה כל התחייבות מצד המנוח  וכי היה רשאי לא לממש את האופציה רק אם מחיר הבית היה עולה על 380,000$.

            כפי שציינתי לעיל – גם גירסה זו אינה מקובלת עלי.

7. גם אין זה הגיוני כי המנוח היה בונה בית עבור המבקשת, תפור לפי מידותיה, במימונו שלו – מבלי שהיה מקבל התחייבות של המבקשת לרכוש את הבית לאחר שתסתיים בנייתו.

8. מכל האמור אני קובעת כי יש לאכוף את החוזה בין הצדדים.

כיצד יש להורות על האכיפה

9. כאמור, בענין קוזניצקי קבע כבוד השופט עמית כי טעה בית המשפט קמא כאשר לא קבע את התנאים לפיהם יש לאכוף את ההסכם.

1. בענייננו – טענה המבקשת כי יש לאכוף את ההסכם בהתאם לאמור בהצעת הרכישה, דהיינו כי היא זכאית לרכוש את הבית תמורת הסכום של 380,000$ (200,000$ עבור המגרש ו- 180,000$ עליות הבניה). מאידך, טענו המשיבים כי ככל שנקשר בין הצדדים הסכם מחייב והוא עומד בתוקפו , תמורת הבית צריכה להיות מחושבת לפי עלות הקרקע נכון למועד המכירה בפועל בצירוף עלויות הבניה המשוערכות והוצאות המימון.

1. יוער כי אין מחלוקת כי על פי תחשיב העלות שנערך עובר לחתימה על הצעת הרכישה מחיר הקרקע היה אמור להיות 200,000$ ועלות הבניה – 180,000$ לפי תחשיב של 1,000$ למ"ר.

2. ככל שהדברים אמורים במגרש – אני קובעת כי אכן המחיר שנקבע בהצעת הרכישה הוא המחייב את הצדדים. כפי שהיה גם בענין קוזניצקי, כל העיסקה "שנתפרה" בין הצדדים נועדה לשם הוצאה לפועל של מכירת מגרש , שתמורתו נקבעה מראש – 200,000$. הצדדים אפילו הסכימו כי תמורת המגרש תופקד בחשבון דולרי, ועל פי הוראת המנוח מיום 28.4.09 היה על המבקשת להמיר את התמורה לשקלים.

3. ככל שהדברים אמורים בתמורת הבניה – מאחר ותמורת הבניה נלקחה בחשבון על בסיס 1,000 מ"ר ושטח בית של 180 מ"ר ואין מחלוקת כי חל שינוי במידות ובשטח הבית שנקבע, ובנוסף, חומרי הבניה נקבעו לבקשת המבקשת באופן שלא ברור אם התחשיב שנערך – 1,000$ עולה קנה אחד עם הבניה.

4. בנוסף, מההתכתבויות בין המבקשת והמנוח אכן עולה כי ההסכמה היתה לפיה המבקשת תשא בעלויות הבניה בפועל. כך, למשל, במייל ששלחה המבקשת למנוח ביום 3/2/09 אשר נושאו "עלויות הבית" נאמר :

"שלום,

אנא תשלח לי את רשימת ההוצאות. אני רוצה לוודא שהכל באמת כולל במספר הסופי.

למשל, הסיכום שלכם לכלל את הפרגולה/דק ויכול להיות שיש הוצאות נוספות שלא נכנסו לחישוב. אני גם רוצה לדעת כמה תוקצב לדברים שעוד לא בוצעו ועוד אין הצעת מחיר כגון נגרות (מטבח כלול?), מסגרות וכו'.

הסכומים שנתת לי:

1,120,000 – שולם.

400,000 – הפרש לתשלום עד טופס 4.

200,000 – עלות להשלים את הבית אחרי טופס 4 (האם הסכום הזה כולל התקנת אמבטיה ואסלה וסגירת קיר בחדר שמוגדר כמחסן כרגע? מה לגבי מדרגות קלות שמחוברת בין החניה לחצר?) לדעתי המפקח לא חישב חלק מהעלויות הסופית בסכום הזה.

תודה מראש,

המבקשת"

וביום 3/8/09 שלחה המבקשת מייל למפקח עם העתק למנוח:

"שלום, נפגשים ביום ד, 5/8/09 13:30-14:30

רשימה חלקית של דברים שדורשים טיפול:

-לעבות את העמוד במטבח (עד תקרה)

-קן ציפורים

-להמשיך את העמוד ליד דלת כניסה עד לתקרה

-הנמכת תקרות באזור השרות

-הסתרת צנרת בשרותי בנים (מחסן) ולסדר את החדר שיתאים לטופס 4

-פתרון למייבש – צינור ארוך

-להעביר צינור מים חיים למטבחון

-מדרגות מהחדר של מתן לחצר

-לסיים צבע פינישים

-פרגולה – להחליט מה לעשות לפני טופס 4

-לעבור על רשימת חתימת וטפסים שדרושים לטופס 4 – מה יש ומה צריך להשיג אני מבקשת לדעת את התוכנית עבודה ולוח זמנים לסיום הבניה."

המנוח ענה למבקשת במייל חוזר:

            "היי

אני שמח על הפגישה ומקווה שהמפקח יגיע אני בבית חולים באותו היום. צריך להוסיף לרשימה את הקופסא מחברת חשמל. ביי המנוח".

5. גם המתווך העיד כי הצדדים "עשו עיסקה לגבי המגרש בלבד והיא מבוססת גם על בית שייבנה ובסוף הערך שלו יהיה אחר".

6. יחד עם זאת – לא מצאתי דבר בראיות לפיה המבקשת והמנוח הסכימו על מי יחולו עלויות המימון ו/או על מנגנון על שערוך ההוצאות. בשים לב לכך, לא אקבע בשלב זה גם את אופן שערוך עלות המגרש עצמו.

אחזור ואציין  כי בתגובה לבקשת המבקשת לצו המניעה הזמני , טענו המשיבים כי הצדדים הסכימו כי המחיר שננקב בהצעת הרכישה "ישקף את מחיר המגרש ועלויות הבניה שיהיו רלוונטיים במועד קיבול ההצעה". הדבר עולה בקנה אחד דוקא עם גרסת המבקשת כי המחיר שסוכם הוא "מחיר פיקס". הוא גם משמיט גרסה אחרת של המשיבים לפיה  הוסכם כבר על שערוך המחירים וגם על הוצאות המימון.

ואולם, בין אם אלה פני הדברים ובין אחרת, , סעיף 11 לחוק החוזים (תרופות) מאפשר לאכוף את החוזה "בקירוב" ואכיפה שכזאת היא הראויה בנסיבות הענין.

7. לפיכך אני קובעת כדלקמן:

א.         הצדדים התקשרו בחוזה לפיו המנוח והמשיב מס' 1 מכרו למבקשת מגרש ובית מגורים שנבנה עליו (להלן: "חוזה ההתקשרות").

ב.         בהתאם לחוזה ההתקשרות מכרו המנוח והמשיב מס' 1 למבקשת את המגרש תמורת סכום בשקלים השווה ל- 200,000$ ואת הבית שעלותו תקבע בהמשך.

            ג.          אני מורה על אכיפת חוזה ההתקשרות.

בהחלטה משלימה שתינתן בהמשך תקבע התמורה המלאה שעל המבקשת לשלם למשיבים ואופן ביצוע תשלום תמורה זו.

            ד.         המשיבים יגישו תוך 45 יום, עם עותק במישרין לב"כ המבקשת, רשימה ובה יפורטו

עלויות, להמציא לתיק בית המשפט , עם עותק לב"כ המבקשת, תוך 30 יום, פירוט מדוייק של עלויות הבניה. לפירוט יצורפו כל חשבוניות המס הרלבנטיות. כן  יפורטו עלויות המימון , כאשר לפירוט יצורפו כל הסכמי הלוואה או מסמכים המעידים על עלויות אלו.

ה.         ככל שלמבקשת יהיו השגות על הפירוט – היא תגיש השגותיה בכתב תוך 30 יום ממועד קבלת הפירוט מהמשיבים.

ו.          בהחלטה המשלימה אתייחס גם לענין פיצול הסעדים.

            ז.          אני קובעת המשך דיון ליום 5.1.14 שעה 0930.

5129371ניתן היום, ז' תשרי תשע"ד, 11 ספטמבר 2013, בהעדר הצדדים.

54678313

 ברכה בר זיו 54678313

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה