התקשרות בהסכם לשכירת נכס עסקי היא ענין לא פשוט. הרבה פעמים עולים בהסכם נושאים שעל השוכר לקבל לגביהן החלטות. לעיתים ההחלטות הינן החלטות שהשפעתן על העסק הינה למשך שנים רבות לעיתים מדובר בהחלטות כספיות נכבדות.
לכן, רצוי מאד, שכאשר עומדת על הפרק התקשרות כזאת, לבדוק בצורה יסודית את הסכם השכירות המוצע. מצאנו לנכון במסגרת מאמר זה להעלות מספר נקודות חשובות שיש לבדוק אותן ולהתייחס עליהן כאשר מבקשים לשכור נכס למטרה מסחרית. אין כמובן שום התיימרות במאמר זה להקיף את כל הנושאים שיש להתייחס אליהם בהסכם שכירות מסחרי, אלא נקודות חשובות בלבד.
1. הוצאת נסח טאבו. הדבר הראשון שיש לעשות הוא להוציא נסח טאבו לנכס המיועד ולוודא שהמשכיר הינו הבעלים הרשום של הנכס. אם המשכיר אינו מופיע בנסח הטאבו, יש לבדוק מהיכן נובעת זכותו להשכיר את הנכס ולקבל אישורים משביעי רצון המעידים על הבעלות בנכס.
2. הוצאת תמצית רשם חברות אם המשכיר הינו חברה – יש להוציא תמצית רשם חברות של המשכיר.כמו כן, יש לבדוק האם המשכיר צריך אישור דירקטוריון לצורך ההתקשרות בעסקת השכירות. בד"כ עומד מול השוכר נציג החברה (בין אם המנכ"ל ובין אם אדם אחר)לניהול המשא ומתן. לא תמיד לאותו נציג יש סמכות פורמלית משפטית להתקשר בהסכם. לכן, לאחר שנסגרים התנאים המסחריים של ההסכם, חשוב לבקש כי יתקבל אישור הדירקטוריון לעסקה, קודם לחתימת הסכם השכירות. פעמים רבות, משכירים נוהגים לרשום בהסכם כי ההסכם כפוף לאישור הדירקטוריון שלהם. סעיף זה, לעיתים מאפשר למשכיר לחזור בו מההתקשרות בטענה טכנית כזו שעלולה להותיר את השוכר מול שוקת שבורה (הח"מ לא תתיחס במאמר זה למשקלה של טענה כזו, יחד עם זאת,כך כדי למנוע סכסוכים ועוגמות נפש, כדאי לקבל את כל האישורים הפורמליים הנדרשים על ידי המשכיר מראש ולפני חתימת ההסכם). לחלופין או בנוסף, ניתן לבקש כי עורך דינו של המשכיר יאשר בתחתית ההסכם כי ההסכם נחתם כדין על ידי מורשי החתימה של החברה המשכירה.
3. לבדוק שתכנית בנין העיר (תב"ע) החלה על הנכס מתאימה למטרת הנכס. כעקרון, לא ניתן לפתוח עסקים במקום שאינו מיועד לעסקים. כך למשל, לא ניתן לפתוח עסק במקום המיועד למגורים ו/או לתעשיה ו/או למטרות אחרות. לכן, לפני חתימה על הסכם שכירות, על השוכר קודם כל לבדוק שתוכנית בנין העיר החלה על הנכס מתירה את הפעלת הנכס למטרה המסחרית לה הוא מיועד.
נקודה זו חשובה ביותר שכן אם אין תב"ע מסחרית מתאימה עלולה לקרות אחת משתי תוצאות – או שלא ניתן יהיה לפתוח את העסק באותו מקום או שיהיה צורך לשלם לרשות המקומית הטל השבחה.
לעיתים הרשות המקומית מתירה פתיחת עסקים גם במקום שאין תב"ע מסחרית ואז היא דורשת תשלום של הטל השבחה. במקרה כזה הרשות עשויה להתיר פתיחת עסק מסחרי לתקופה קצובה בד"כ ל-5 שנים שלאחריה, אם לא שונתה התב"ע, על בעל העסק יהיה לשלם הטל השבחה מחדש לתקופה נוספת.
עלויות הטל ההשבחה הן גבוהות בד"כ ואם יהיה על בעל העסק לשלמן הן תיקרנה מאד את עלויות השכירות. מומלץ על כן לבדוק ענין זה קודם להתקשרות מחייבת בהסכם.
4.לבדוק ברשות המקומית כי ניתן לקבל רישיון עסק במקום. עסקים רבים אינם יודעים כי לצורך הפעלת עסק מסחרי הינם זקוקים לרישיון עסק מהרשות המקומית. על מנת לקבל רישיון עסק על העסק לעמוד בתנאים שדורשת הרשות המקומית. לכל עסק יש תנאים שונים לקבלת רישיון. חשוב ביותר לוודא כי ניתן לקבל רישיון עסק במושכר.
כדי לקבל רישיון עסק מהרשות המקומית יש לעיתים לקבל אישורים מקדימים שונים מרשויות נוספות – כך, עסק ליצור מזון יצטרך אישור של משרד הבריאות. עסק המיועד למכון כושר זקוק לאישור ממי ששר הפנים הסמיך ובכפוף למילוי הוראות שונות לפי חוק הספורט וחוק מכוני הכושר וכיו"ב.
כל העסקים זקוקים לאישור של כיבוי אש. לעיתים דרישות כיבוי האש גורמות לעלויות גבוהות, כגון התקנת מערכת מתזים אוטומטית למקרה של שריפה (ספרינקלרים), התקנת קירות חוסמי אש, התקנת דלתות אש וכו'.
הח"מ נתקלה במקרים בהם רשות מקומית דרשה מרשת סופרמרקטים להתקין משאבת מים במקום אשר לא היה לחץ מים בצינורות. דרישה כספית נכרת ללא כל צל של ספק. בכל מקרה לעיתים רבות דרישות כיבוי האש מהוות גם הן הוצאה כספית נכבדה לעסק. כדאי ורצוי במידת האפשר לבדוק את הדרישות הללו בשלב מוקדם של ההתקשרות.
במקרה של ספק, כדאי להשאיר "פתח מילוט" בצורה של תנאי מתלה לקיום ההסכם – קבלת רישיון עסק. יחד עם זאת, לא תמיד בעל העסק יסכים לתנאי כזה, אשר עלול לגרום לסיומו החוקי והקצר של הסכם השכירות.
יש לוודא שלנכס יש טופס 4. (טופס המאשר כי מותר לאכלס את הנכס) אם לבנין בו נמצא הנכס אין טופס 4 הרשות המקומית לא תוציא רישיון עסק לעסק. לכן חשוב מאוד לבדוק את תיק הנכס אצל הרשות המקומית ולודא כי הנכס מסודר מבחינה תכנונית.
חשוב לוודא כי לשוכר ניתנת אופציה להארכת תקופת השכירות לתקופות נוספות. על השוכר לוודא כי המשכיר מוכן לתת לו אופציה ו/או אופציות נוספות להארכת תקופת השכירות אם ירצה בכך. מאחר ובד"כ על השוכר המסחרי להשקיע השקעות כספיות נכרות לצורך התאמת המושכר למטרת השכירות, לפיכך חשוב כי תקופת השכירות תהיה ארוכה. לכן מהותי לקבוע כי לשוכר תנתנה אופציות להארכת תקופת השכירות.
חשוב לציין בענין זה, כי על האופציה לקבע את סכום דמי השכירות המוסכמים לתקופות האופציה הנוספות על מנת שאם העסק יצליח בעל הנכס לא "יקבל תאבון" ויבקש להגדיל את שכר הדירה בעתיד.
אחריות וביטוחים: על השוכר לבדוק היטב מה האחריות הנדרשת ממנו כשוכר העסק ומה עלות פרמיות הביטוח הדרושות להבטחת אחריות זו. עלות הביטוח לעסק מסחרי מהווה גם היא מרכיב נכבד בהוצאות ויש לבדוק אותה קודם לביצוע ההתקשרות. מעבר לביטוחים ה"סטנדרטיים", כגון ביטוח מבנה ותכולה, ביטוח עובדים ובטוח צד ג' חשוב לבדוק האם נדרש לבצע גם ביטוח אובדן הכנסות.
ביטוח זה הוא ביטוח הנעשה בד"כ למקרה שהנכס מושבת מסיבות שונות (למשל שריפה) ולשוכר נגרמים נזקים בגין כך שאינו יכול להפעיל את עסקו. מדובר בד"כ בביטוח יקר שלא כל עסק יכול לרכוש אותו. יחד עם זאת, כאשר משכיר דורש משוכר לערוך ביטוח כזה והוא לא עשה זאת ולאחר מכן המושכר נשרף המשכיר לא יהיה אחראי בפני השוכר מכוח הסכם השכירות להפסד הרווחים.
(לדוגמא, כאשר נשרף בית מרכזים בתל אביב, לעסקים רבים לא היה בטוח הפסד רווחים והם לא יכלו לתבוע את החברה המשכירה כיוון שבהסכם השכירות עמם היה סעיף שכלל דרישה לעריכת ביטוח כאמור. ההסכם אמנם התיר לשוכרים לא לעשות ביטוח אובדן רווחים אך, כלל סעיף שאם השוכר לא יעשה ביטוח אובדן רווחים המשכיר לא יהיה אחראי לכך במקרה והשוכר לא יכול להפעיל את עסקו, כפי שאכן קרה).
סיכום: כאמור לעיל, סקרנו במאמר זה מספר נקודות חשובות שעל השוכר המסחרי לבדוק ו/או לקחת בחשבון כאשר הוא רוצה לשכור נכס מסחרי לעסקו. מעבר למפורט לעיל, חשוב ביותר להעזר באנשי מקצוע קודם לביצועה של התקשרות משמעותית כזו שיש לה השלכות כספיות ניכרות על העסק ועל עתידו. הערכות נכונה תקטין את האפשרות לסכסוכים משפטיים, הפסדים כספיים ועוגמת נפש.
האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי ו/או תחליף ליעוץ משפטי. כל המסתמך על האמור לעיל עושה זאת על אחריותו בלבד.